市场升温 法拍房值得买吗？

细嗅蔷薇

2月16日，在历经110次竞买之后，位于北京（楼盘）市朝阳区广渠门外大街3号院8号楼17层2009(建筑面积99.3平方米)的法拍房(法院拍卖房产的简称，指遭法院强制执行拍卖的房屋)最终以877.78万元的价格成交。这处房产起拍价为647.78万元，一拍即成，成交价甚至是起拍价的1.35倍。这一案例是法拍房市场升温的一个缩影。
　　数据显示，近期法拍房市场增长迅速。新京报记者在调查中发现，“价格便宜”是购房者积极参与法拍房竞拍的动力之一。有的法拍房成交价低于同小区房产市场价15%，有的甚至低至30%。另外，部分地区法拍房不限购成为购房者的选择之一。
　　不过，也有不少购房者在购买法拍房遇到一些麻烦事。对此，律师提醒，购房者在参与法拍房竞拍时，一定要亲自前往现场查看房产，并通过各种渠道了解房产的状况。另外，法院应进一步充分披露法拍房的相关信息，促进市场充分交易。
　　法拍房数量增长明显：不良资产处置加速度
　　所谓法拍房，是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时，其名下的房产就有可能会被强制拍卖用以偿还债务，其中遭到拍卖的房子就是法拍房。按照规定，购房者若想参与法拍房的竞拍，需先交一部分的保证金，再参与竞拍，最终价高者成交。
　　近期，我国房地产市场出现一定的降温，而法拍房市场有所增温。以开拍时间为准，据阿里拍卖司法数据，2018年全年，全国共有约23.82万套法拍房，明显高于2017年18.62万套的数量。
　　某拍卖平台拍卖数据显示，以开拍时间为准，今年1月份，北上广深四大一线城市的法拍住宅用房套数分别为156套、136套、640套以及232套，均较上年同期有所上涨。其中，上海（楼盘）市涨幅较高，达147.27%。
　　为什么法拍房数量在近期出现大幅增长?“2016年房价高涨，很多人在高点时买房。去年的经济形势影响到很多在房价高点购入房产的人，有的人还不起贷款了。”北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧告诉新京报记者，“当时有的购房者买房时用了杠杆，购房款太高超出自己的经济承担能力。总的来说，就是买得高、贷得多，还款能力出现问题，这才使得法拍房数量有所增长。”
　　京师上海国际总部金融与房地产律师陈雷博则认为，购房者断供是法拍房数量增长的原因之一，不过断供的房产在少数。“去年，金融、互联网等行业出现了一些失业、降薪的现象，有可能导致某些购房者的收入和房贷倒挂。”
　　陈雷博表示，企业因现金流问题产生的债务纠纷也是法拍房数量增加的主要原因。“去年我国依然坚持金融去杠杆，并且经济环境影响到一些企业的资金周转。企业在贷款时多拿房产作为抵押，如果还不起贷款，(法院)只能将房子强制拍卖了。”
　　除此之外，近年来法院积极推广司法网拍的力度以及人们诉讼观念的增强等，也是法拍房数量增长的重要原因。
　　陈雷博说，“2019年，法拍房的数量可能增长得更快，毕竟现在很多银行和不良资产公司都在加强不良资产的处置，法院也在加快对不良资产处置的执行速度。”
　　法拍房价格便宜?有的比同小区市场价便宜三成
　　新京报记者调查发现，对于普通购房者而言，法拍房最大的吸引力是价格便宜。
　　记者在某拍卖频道看到，北京市通州区永顺西里38号楼1层511号住宅房地产面积为81.84平方米，起拍价为212.55万元。经过多轮竞拍，最终该法拍房以276.55万元于2月15日成交，均价约为33792元/平米。根据链家网数据，该小区去年12月份的参考均价为39781元/平米。该小区去年共成交5套房产，成交均价在34279元/平米到47180元/平米不等。据此测算，同一小区，法拍房均价约比市场价便宜15%。
　　另一处位于北京市朝阳区北四环东路115号院(三空间)6号楼2-3层202号房屋，建筑面积为143.24平方米，成交价为770万元，均价约为53756元/平米。而据链家网数据，该小区去年12月参考均价为75754元/平米。由此可以算出，该小区法拍房均价要比市场价便宜了近三成。
　　同一小区，法拍房为什么比市场价更便宜?对此，陈雷博告诉新京报记者，法拍房均价之所以低于同小区的市场价，与近期市场交易活跃度较低有关。另外，这也与普通购房者的观念有关，“谁愿意天天和法院打交道呢?”
　　中原地产首席分析师张大伟表示，法拍房价格低主要是因为法拍房背后还有可能存在纠纷。“毕竟是几百万的房产，普通购房者购买法拍房时，有可能在收房时遭遇恶意破坏、租赁未清退、前业主无理取闹等问题。”另外，很多法拍房的贷款难度较大。
　　很多法拍房由于年限较长或者银行基于种种考量不愿意提供贷款，那么买方就需要在短时间内全款支付房款，压力也还是比较大的。
　　记者在采访中了解到，法拍房吸引消费者购买的另一个特点是不限购。上海房地产交易中心相关工作人员告诉记者，只要是法院强制拍卖的房产就不限购。外地人要想在上海安居，且暂时没有购房资格，购买法拍房是其中一种选择。
　　与上海不同，北京市的法拍房是限购的。2017年3月23日，北京市住房城乡建设委等三部门决定，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程，并表示法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。
　　值得注意的是，某拍卖平台中显示部分北京市法拍房标有“不限购”标志，而实际情况并非如此。例如，北京市朝阳区外馆东街51号院2号0509号住宅房地产显示不限购，记者咨询相关法院后得知，最终房子能否过户还是要看竞拍者是否具备北京市购房资格。所以，购房者在购买法拍房时，应当充分了解法拍房购买资质的问题。
　　此外，记者通过咨询了解到，一线城市中的广州（楼盘），购买法拍房也是限购的。
　　法拍房是否值得买?买方要详细了解房产状况
　　近年来，有法拍房购房者在购买法拍房时遭遇到不少麻烦事。首先需要注意的就是，购买法拍房时可能会出现税费较高的情况。根据目前法拍房的相关规则，房产过户时产生的相关税费，主要由买方支付。
　　据南方都市报报道，2018年3月份，某购房者以369万元拍下翠华花园一处房产，事后经计算发现税费高达242万元，其中土地增值税就高达218万。专家分析称，该套房产的原持有者是公司，且交易价值与登记总价相差太大，土地增值税很贵。
　　记者通过12366税务热线了解到，法拍房要交的税与普通房屋买卖并无区别，税费的多少与房子是否“满二唯一”“满五唯一”以及房屋性质、房屋面积、房屋原业主性质等因素有直接联系。所以，在决定购买法拍房之前，购房者应该主动咨询地方税务部门，了解该法拍房需要缴纳的税务情况。
　　此外，房子自身存在的某些问题，可能成为购房者购买法拍房的隐患。例如，法拍房曾发生过非自然死亡或自然死亡事件等。另外，在相关法拍房信息中，还有“若有违章建筑所引发的问题，需由买受人(即买方)自行处理”的提示。更关键的是，某些法拍房原业主还居住在里面，房子尚未腾空。有的法拍房甚至伴有长期租约，对此，阿里拍卖相关提示称，“租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式。”
　　郭韧对新京报记者表示，遇到这种情况，一般要找法院协调，但法院不一定管这个事儿。条约上写好了，有租客就自行解决。现在很多法拍房都面临这个问题，购买法拍房最大的隐患就是清房、交房的问题。
　　在实际的操作中，法拍房是否有租赁，某些法拍房信息中会有介绍。但至于法拍房是否存在非自然死亡事件、拖欠物业管理费等信息一般都不予公布，购房者最好实地考察了解具体情况。同时，法拍房还可能存在水费、电费、气费、物业管理费欠费的问题。
　　方女士是一名“沪漂”，就职于上海某长租公寓公司，今后想在上海定居但目前不具备购房资格。她对记者表示，之前看过法拍房，知道法拍房不限购，有些法拍房确实比较便宜，虽然心动但不敢买。“如果要买法拍房，我还关注法拍房的各种费用比如税等加在一起，总价是否比非法拍房低，低多少。另外也担心房子是不是有民间抵押、是不是有租约之类的问题。”
　　事实上，一旦竞拍成功，悔拍代价也不小。根据2017年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条显示，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。所以，在决定竞拍法拍房之前，购房者一定要做对此，陈雷博建议，购房者在参与法拍房拍卖时，一定要亲自前往现场查看房产，并通过各种渠道了解房产的状况。目前很多法拍房信息披露不充分，无法帮助消费者了解标的物的实际情况，法院应进一步充分披露法拍房的相关信息，促进市场充分交易。

来源：新京报
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