测温上海楼市：复苏苗头已现？ 一手房“寒气”未散

花开的那一瞬间

伴随着气温的回升，春天的房地产市场似乎 “躁动”起来。
  最近以来，64辆大巴车接送江苏南京3000人看房团的图片在微信朋友圈刷屏、江苏苏州部分土拍引房企“厮杀”高溢价成交、广东深圳8000万元豪宅“秒光”……
  种种消息搅动着楼市这潭春水，刺激着购房者的神经，一时间，楼市“回暖”声音不断。
  复苏苗头已现？
  楼市小阳春是否真的来了？
  从政策来看，进入2019年以来，地方楼市调控的微调动作颇多，比如，山东青岛高新区暂停公证摇号购房；北京两块住宅用地出让不设定销售限价；天津4宗宅地的租赁住宅部分调整为可售；广东广州、陕西西安、江苏常州等地相继放宽落户政策；安徽阜阳取消土地出让时的限价条款；江苏无锡部分银行首套房首付比例重回30%等。
  虽然上述轻微的政策松绑或给当地楼市带来了些许“春风”，但在不少业内人士看来，若谈及楼市整体反弹，还“言之尚早”。
  以上海为例，易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者表示，上海地区二手房成交略有复苏，部分板块价格有所企稳，但从全市来说，目前还很难说维稳。
  “一月上海二手房成交量是16000多套，据我长期观察，这个量要达到2万套左右，市场才会出现反弹，目前这个量还不足以使房价维持平稳，所以市场还待观察。”杨红旭补充道。
  “小阳春能持续多久，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。”中原地产首席分析师张大伟表示。
  二手房成交增多
  “我朋友挂出去一年多的房子，刚刚卖出去了”“去年打折都卖不出去，今年原价照样出手”……类似的言论，近期在社交圈中频繁出现。一方面，各种成交回暖的声音充斥耳边；另一方面，则是各大房企和机构对2019年楼市仍保持审慎的投资态度，这着实令不少购房者慌了手脚，不知该何去何从。
  太平洋房屋的一位销售经理陈成（化名）在接受《国际金融报》采访时向记者表示，“房价虽然谈不上涨了，但年后的购房者明显更加果断了，之前大都反复带看、反复砍价、最后不了了之，常常一两个月不开一单，现在春节刚过不到一个月，我这儿已经开了好几单，许多购房者可挑选的余地已经不多。”
  在这位销售经理看来，节后的上海二手房交易市场，明显逐渐在向“卖方市场”倾斜。
  而从数据来看，刚刚过去的2月，尽管经历了春节假期，但上海二手房成交却保持平稳。据上海中原地产统计，2月，上海二手房成交9797套，同比增加了36.2%。
  有分析人士认为，从年后的走势来看，市场恢复的速度还是比较快的，尤其是2月份春节后的两周，单周的成交套数基本上要在4000套左右。
  对此，中国指数研究院报告指出，今年的春节返乡置业潮较往年明显降温，返乡的潜在购房者对楼市上涨预期已经发生变化，客户观望情绪浓厚。从大城市返乡过年的分析师在他们的回乡见闻里也普遍认为“回乡置业已经不是今年楼市的关键词了”。
  一位资深地产业内分析师对记者表示，往年上海2月的成交量一直不佳，与大量的返乡置业分流有关。今年返乡置业热度下降也是导致上海2月楼市成交量增长的一个重要原因，因此，这并不能作为楼市回暖的表现。
  上海中原地产资深分析师卢文曦也指出，按照以往惯例，年后的成交量本来就相对年前有较大升幅。“年前看房年后买”，历年皆是如此。而今年之所以受到广泛的关注，一方面因为全国多个城市大量出现的“拆迁安置”热潮，使需求量有所增长，直接促成了一部分二手房交易；另一方面也不排除是与一部分房地产从业人员为了加速去化而进行的人为炒作有关。
  一手房“寒气”未散
  记者走访发现，与“回暖”传言不同，不少头部房企对于市场前景依旧持“审慎”的态度。
  日前，恒大宣布全国住宅均可9折出售，万科郁亮也在内部邮件中表示，不要再寄望于“触底反弹”，要做好长期准备。
  以近日上海市热门楼盘——尚海郦景为例，即使位于浦东内环洋泾板块、准现房毛坯交付、在备案价9.7万元/平方米的基础上下调4%，仍没能让该楼盘成为新一个销售“爆款”。
  在认筹的最后一天，《国际金融报》记者来到售楼处发现，想象中的长队没有出现，偌大的售楼处大堂里空空荡荡，沙盘图旁仅零星围了几个人，签订合同的沙发雅座上也不过三两人，反而，现场销售人员要比购房者更多。
  “比我们预料得要多，后面还有小筹阶段。”在问及前来购房者是否多时，现场销售人员表示。据悉，该楼盘此次推出340套房源，其中，160平方米左右的户型有100套左右，其余是190以上平方米的大户型。据上述销售人员介绍，截至3月5日中午，认筹量约为150多组，且160平方米的户型更受购房者喜爱。
  “这个楼盘最早一期是2015年10月开的，当时的价格是6.5万元/平方米，到2016年9月，前前后后开了5次，最后一期开盘价格是8.5万元/平方米。之后两年就没再开盘过了。”销售人员说。
  在被打趣到如此算来，该楼盘房价上涨幅度不算夸张时，上述销售人员笑道：“现在这个价格在前两年根本批不到，如果要开盘，估计当时备案价只会批8万多元。”
  不温不火的认筹情况在浦东前滩东方悦耀上也有所体现。3月4日，摇号结果显示，东方悦耀此次推出的620套房源中，实际认筹数为480组，相比一年前同板块中粮前滩海景壹号、晶耀名邸“一房难求”的火热，反差鲜明。
  在不少购房者看来，前滩东方悦耀户型跨度太大，产品定位错乱，且户型设计也稍有欠缺。
  “在目前大环境还趋于降温的情况下，购房者会更加理性，即便地段好，其对于房子的整体性价比也会较为关注。”一位地产从业者对《国际金融报》记者指出。
  上海链家数据显示，2月，上海商品房成交套数仅为7764套，而1月住宅成交套数为10736套。从价格上来看，自2018年10月以来，上海商品房成交均价已从每平方米3.59万元一路下滑至2.99万元。
  在部分业内人士看来，所谓的楼市回暖，也只是个别地区的个例表现，从整个大环境而言，仍是以稳定为主，并未看到“暖意”。不过，对于购房者而言，往后也很难找到最佳的“买房窗口”，炒房之路早已断绝，根据自身需求和条件，“该出手时就出手”即可。

来源：国际金融报
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