争议房屋托管“二房东”身份

月遥灵三人行

随着暑期毕业季的来临，各地租房市场再次反弹。

  近期，北京房地产中介协会发布的一则“规范住房租赁服务倡议书”引发租房群体拍手叫好，“房屋托管方是否等同于二房东”在公众间也掀起了一轮讨论。北京商报记者以发放调查问卷的形式发现，超七成租房人认为，不论是转租业主房源的个人，还是托管出租业主房源的公司或者机构，本质上都是靠赚差价获利的“二房东”。对于中介协会和中介机构、长租企业方面的承诺，本质上并不能打消租房人对于租金稳定以及居住之所稳定的担心，租房群体更想看到有明确针对租房市场秩序维护的租赁专项政策出台。

  “二房东”仅限个人？

  北京商报记者发放并回收的调查问卷结果显示，超七成北京租房者认为自如等长租公寓运营商靠低价长期获取房源后，再分租高价出租获利，性质等同于“二房东”；就“‘不得通过转租形式赚取或变相赚取差价’，规定的制约主体是什么”这一问题，超七成租房者均认同，制约主体包括从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人。此外，更有超半数出租人表示，如果市场条件允许，更倾向于选择租金低且更为安全的房东直租房源。

  实际上，对于“二房东”这一概念，在接受北京商报记者问卷调查的受访者之中，仍有近两成租房者表示搞不清概念所对应的主体，对“二房东”定义模糊。在这部分租房者看来，“二房东”似乎是只针对不规范转租业主房源个体的贬义词汇，“跑路、吃空置期、吃差价、空手套白狼”是其固化了的标签。

  然而，有业内人士指出， “二房东”其实就是所谓的“包租公”，指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给租客牟利的机构或个人。因而，不管是从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人，只要出租房源一方不是房屋产权所有人，且从其经营的租赁房源中获取差价收益，均可被认定为“二房东”。

  房屋托管背后的本质

  “给我感觉就像‘公司二房东’反对‘个人二房东’！告诉租房人‘快来我这租房，我这安全靠谱’！” 居住在海淀区的租房人任晴（化名），如是向北京商报记者表述自己对于上述存争议倡议内容的看法。

  合硕机构首席分析师郭毅也认同，自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商本质上为二房东。 “从中介行业协会这次发出的‘反对二房东’倡议来讲，其认定的‘二房东’应该是此前争议较大的个人（非业主）转租者，考量到自如等长租公寓运营商进行租房租赁活动的商业模式较为正规，所以没有把企业性质的住房租赁经营单位算在‘二房东’之列。”

  相比个体性质“二房东”的遭人厌恶，本质相似的公司性质“二房东”显然更容易被公众所接受。究其原因，在于后者转租业主房源经“房屋托管”这一环得以“合规化”。之如自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，正是沿用此种模式获取并出租业主房源以实现获利。

  据了解，房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托方并签订委托合同，受托方将按照业主的协议为其寻找租客。

  合同期内，由房屋经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理等费用，并按合同约定将租金打给业主或业主指定银行账户，受托方承担中途租客退租风险，受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利，依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险，从而达到业主与受托方互惠互利，共同增值的目的。

  市场有观点称，市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。公开资料显示，房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务，即：包租人从业主手中将房子包租过来，包租期限视情况为1-5年不等，包租人与业主签订包租合同，并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下，包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。

  “其实质是业主通过包租规避了空租的风险，从而将空租的风险转嫁给包租人，而包租人在承担这种风险的前提下，依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解，最大限度地压缩自身风险，从而将包租与出租之间的利益最大化，这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益，而包租人所扮演的角色就是现在的经纪公司。”有业内人士从业主及包租人角度如是概述房屋托管的本质。

  以长租公寓运营商自如以及蛋壳公寓为例，其收房并出租的操作就是走的这种房屋托管或者房屋委托模式。此外，市面上大多数住房租赁企业为实现更大规模的收房，几乎都会面向业主做出类似免费装修、收益稳健以及严选租客的承诺。

  北京商报记者从自如App上了解到，主打一站式房屋托管模式的自如，对于已经是精装修的业主房源，会推荐业主选择“自如精选”或“自如豪宅”托管模式。在装修时，自如会保留房屋原装及风格；针对毛坯、老旧、简单装修房源，自如会为业主房屋统一重新装修，配置原创家具、品牌家电，并在到期后将所有家具家电赠送给业主。业主受益方面，自如方面的宣传为“每年固定房租增长率，租金收入稳定。每年固定的空置期天数，不必担心房屋长期空置。中途退租招租的麻烦和风险，自如帮业主承担” 。

  蛋壳公寓方面，招租的宣传文案为“房屋量身设计，装修风格新颖，租金按时到账，资产保值”，并称“房屋升级改造，配置全套家具、家电，实现房屋资产的稳定增值。蛋壳公寓与业主签署合同后按照合同约定及时打款。在整个租期内，有专属蛋壳管家协助管理，省心省力，让业主坐享收益” 。

  租赁市场亟须专项政策出台

  对于 “房屋托管方是否等同于二房东” 、狭义和广义“二房东”性质类比的讨论背后，实则折射出租房者对于租住环境稳定安全以及租金涨幅可控的迫切需求。然而，有部分租房者反映，尽管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介，但是该模式仍然存在诸如违规打隔断“n+1”出租、转租租金上涨、续约租金涨幅较大的不规范操作。

  “说实话，我觉得中介协会联合住房租赁企业搞‘反对二房东’的声明，好的一面是会让租房更透明一些，正规企业也会因为程序正规、风险性相对较低而获客更多；不过，坏的一面或是在中介机构把持房源越来越多甚至形成垄断之后，房租有潜在上涨的可能。” 任晴认为，毕竟企业自带天然的趋利性。

  事实上，并非任晴一人对于住房租赁市场的租金情况怀有担忧。根据调查问卷结果，就住房租赁企业盈利来源的问题，超八成租房者认同，自如、蛋壳公寓等企业利润主要来自于租金差价以及其提供的增值服务，并认为其掌握可租赁房源程度已经近乎市场垄断，并足以影响市场租赁价格。

  据了解，之于房屋托管模式下的租赁关系，中介型住房租赁企业与业主、承租人分别签订相应的租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是中介型住房租赁企业与业主签订的房屋托管合同（或者说是包租合同），另一份是经纪公司与承租人签订的房屋租赁合同，这与传统中介机构所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。房屋托管合同的签署时长大多为1-5年不等，在可租赁房源的租金水平方面，意味着房主在合同期内都不能根据市场形势调整租金，而中介型住房租赁企业却可以自主定价。

  “现阶段的监管还是不到位，我觉得灰色地带太多了。我租房多年，市面上存在的租赁形式几乎都有体验，像目前比较受年轻人青睐的长租公寓运营商转租，我就遭遇过到期前申请转租而系统自动涨房租的事。可以确定，合同还未正式到期，绝对不是房东涨的。”任晴称，自己2018年6月30日起租的房源，在今年6月末进行转租操作时，在原本租金基础上多出了40元。

  此外，另有租房人向北京商报记者透露，在北京一些外来人口聚集程度较高的区域，违规打隔断“n+1”出租的现象仍悄然存在。

  当然，正如一个硬币有两面，当前房屋托管行业优劣之处也很是分明。之于业主，房屋托管不仅解决了其闲置房产的维护和管理问题，还可给业主带来一定的收入，确保了闲置房产的保值、增值。之于租房人，也能一定程度上保障更加安全高效的找房。但是在绝大多数租房人看来，外界对于中介型住房租赁企业的争议之声，大多不是因为找房体验而起，基本上都集中在对于机构或公司型“二房东”在租金定价上操控力的潜在担忧。

  “其实住房租赁的市场化程度很高，形成交易的方式又相当多元，管理难度确实很大，最好还是能够和房屋产权转让一样实现网上签约，才更有利于监管，否则只是出一些规范性政策，效果和意义并不明显，或者说，这些制度也不可能太严格，因为缺少管理手段，很难保证有效执行。”就租房租赁领域“禁而不止”的一些乱象，郭毅如是分析原因。

  当前，正如问卷调查“租房市场秩序应该靠什么维护”这一问题的共性选择结果所示，绝大多数租房者认为，在中介协会协调及房管部门监督之外，政府层面应出台针对住房租赁的专项法规。

  在中原地产首席分析师张大伟看来，在房地产交易市场稳定的基础上，2019年北京多次发布针对房地产租赁市场的调控政策，包括租赁市场房源发布、租赁市场企业承诺、租赁合同修改等，这证明了对于北京这样的一线城市，在房产交易环节稳定的背景下，租赁将成为后续政策风口，针对租赁市场的政策调节将非常频繁。

  “过去的租赁市场缺乏监管，租赁交易与买卖交易不同，租赁因为不用过户确权，所以很难被监管。这种情况下，租赁市场在过去一段时间野蛮发展，租赁企业也各种打擦边球，包括隔断出租、租金贷等违规违法行为非常多发。目前来看，政策已经关注到这个领域，代表了未来租赁企业将被规范化。”张大伟说。