首分论市：26城7月楼市走势预判

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 “量跌价涨，政策性住房影响整体价格走势”

  楼市现状：

  6月，北京商品住宅供应量同环比均上涨，成交量环比下降，主要是共有产权房减少，区域来看丰台区成交量最高，整体市场表现量跌价涨，预计下半年政策性住房还将影响市场整体价格走势。
  上海 || 李振宇
  “供应爆发成交持平，27盘入市总体去化率回升至43%”

  楼市现状：

  6月，上海商品住宅供应激增，成交量与上月持平，均价环比小幅下跌4%，整体市场表现好于前几个月。正值年中业绩冲刺期，房企推盘节奏明显加快，共计新开项目27个，开盘量是5月的2.4倍左右，其中不乏网红盘、地王盘、一次性狂推千套的高端盘，部分网红盘热度较高，带动全市去化率回升至43%。土地市场本月共计成交5幅经营性用地，远郊宅地为成交主力，受限于“招挂复合”出让方式，住宅地块仍以低价成交，其中静安区住宅用地溢价最高仅4.8%。
  后市预判：
  供应：入市步伐较6月虽有放缓，但房企加推积极性仍较高，预计16个已拿证待开盘项目7月中下旬集中入市。
  成交：预计7月成交量维稳。
  房价：预计短期内波动不大。
  热点区域/板块：青浦、闵行、奉贤将是成交热点区域。

  广州 || 梁永光
　　“供应锐减成交平平，33次开盘/加推平均去化率36%”

  楼市现状：

  6月，广州商品住宅新增供应锐减，成交量环比小幅上行，继上月市场成交降温后，购房者入市步伐继续放缓，整体楼市表现平平。全月共33次开盘/加推，平均开盘去化率36%，已连续两个月下降，市场气氛较为冷淡。土地市场本月中心六区合计供应17宗经营性用地成交12宗，涉宅地块均设有最高限价条件，商办用地皆为定向出让，整体土拍表现先热后冷。二手房市场需求持续受到既有调控政策的限制，刚需客户还面临一手市场的分流，成交量仍处于历史较低水平。
  后市预判：
  供应：7月为营销淡季，离年底供应高峰尚有时日，预计广州新房供应保持疲弱态势。
  成交：预计7月份市场成交表现平淡，延续温和上涨态势。
  房价：房价整体仍将陷入僵持。

  深圳 || 陈洪海
　　“楼市平稳地市迎来史诗级土拍，8盘新开平均去化率55%”

  楼市现状：

  6月，深圳商品住宅供应基本与上月持平，成交上涨乏力，楼市目前已经进入了一个相对平缓稳定的阶段。共8个项目开盘，平均去化率约55%，成交区域集中在龙岗和宝安，客户主要还是以地缘性客户自住为主，认可项目区位的发展、交通、准现房及周边配套等。土地市场无新增供应，但迎来史诗级土拍，共有7块土地成交，分别位于光明区、坪山区、宝安区和龙华区，含5宗住宅用地。本月二手住宅量价齐跌，但高性价比的二手房，仍是市场关注的焦点，预计7月二手房成交量价还将保持平稳。
  后市预判：
  供应：预计7月份开发商推盘速度有望持续加速。
  成交：预计7月的成交保持平稳，成交量不会有很大的变动。
  房价：受政策的影响，房价在短期内都不会有太大的变动。
  热点区域/板块：热点板块是坪山、龙岗、沙井、福永。
  天津 || 张福娜
　　“量价齐涨，38个项目开盘整体去化效果一般”

  楼市现状：

  6 月，天津商品住宅市场整体表现为量价齐涨，但供大于求格局尚未逆转。开发商推盘较为积极，全月共38个项目开盘，整体去化效果一般，去化率80%以上的项目不足10个。土地市场整体表现为供不应求，但供应及成交的土地建设用地面积及幅数与上月相比均出现下滑。全月共供应25幅，成交33幅，其中经营性用地成交22幅，多为环城区域地块。
  后市预判：
  供应：预计7月份开发商推盘速度有望持续加速。
  成交：预计三季度天津市场进入“盘整或小幅下跌”状态。
  房价：未来楼市价格趋稳还是有一定升温，仍需观望。
  热点区域/板块：西青精武镇、张家窝；东丽新立镇；北辰淮河道、大张庄；津南咸水沽、海教园；滨海泰达、空港；武清杨村、静海团泊新城、宁河桥北新区，宝坻新城。
  长春 || 史嵩龄
　　“供应新高成交量价稳定，新开项目5个平均去化率53%”

  楼市现状：

  6月，长春商品住宅市场供应量创今年新高，成交环比小幅上涨，重新回到月去化80万以上的状态，整体房价仍然在高位稳定。新开盘项目共计5个，平均去化率约53%。土地市场供应放量，共新增供地12幅，成交4幅，整体表现量跌价涨。
  后市预判：
  供应：预计未来几个月的市场供应量仍然超过百万平米。
  成交：伴随市场供应补充，预计未来市场成交面积将会持续走高。
  房价：未来长春房地产市场的价格上涨空间不大。
  热点区域/板块：北湖板块、八一水库板块。
  济南 || 唐堂
　　“供求齐升市场供不应求，开盘加推23次平均去化率47%”

  楼市现状：

  6月，济南商品住宅市场供求齐升，去化周期降至2.8个月，整体市场表现供不应求。全月共开盘加推23次，主要集中在历城区,产品类型以高层为主，平均去化率47%，无论是开盘量还是开盘去化率较上月有所下降。土地市场新增供应15宗，土地12宗，主要位于历城区、高新区、历下区等热点区域。二手房市场挂牌价与上月相比有所下降，购房者观望情绪加重，随着政策的持续调控和深化，投资属性减少，二手市场整体处于趋稳态势。
  后市预判：
  供应：预计供应还会有所放量。
  成交：市场成交量难以出现大幅上涨的现象。
  房价：未来市场价格趋稳是大概率事件。
  热点区域/板块：白马山片区、新东站片区。

  青岛 || 毕怡
　　“成交持续低位，推盘56次整体去化率54%”

  楼市现状：

  6月，开发商继续密集推盘，青岛商品住宅供应爆发，成交量与5月基本持平，持续处于低位，整体市场表现不乐观。全月共推盘56次，整体去化率54%，较上月略有下滑，中低档刚需项目热度较高。土地市场火热，供应成交量环比双双上行，预计7月份土地市场将继续上涨。二手房市场降温明显，未来三季度也不容乐观。
  后市预判：
  供应：预计下月供应量下降。
  成交：预计下月成交量下降。
  房价：维稳。
  南京 || 赵静波
  “成交同环比齐升土地市场回归理性，38盘新开去化率77%上升明显”

  楼市现状：

  6月，南京商品住宅市场供应放量，整体成交同环比齐升，库存、消化周期略有增加，主要是受本月郊区供应加大而去化乏力影响。共38个项目开盘，江北板块为供应主力，整体去化率77%，较上月上升明显，整体来看，突破限价区域扩大，江北、紫东价值提升，此外政策上“因区施政”，高淳区限购放松。本月土地无供应，成交21幅地块，共有3宗触顶最高限价，整体上土地市场相较于前期逐渐回归理性。二手房市场看房积极性较高，带看量上升明显，但选房仍较为理性。
  后市预判：
  供应：预计三、四季度全市近40个纯新盘上市。
  成交：基于市场回调明显，未来基本可保持在65-70万方左右。
  房价：预计未来价格异动增强。
  热点区域/板块：河西南、江心洲；城北的集中燕子矶板块、新玄武板块、鼓楼小市；江宁的青龙山、正方新城、禄口区；老城南应天大街片、铁心桥片、安德门；江北五桥、核心区板块。

  杭州 || 刘晨光
　　“供求小幅回落价格维稳，104个项目推盘平均去化率79%”

  楼市现状：

  6月，杭州商品住宅供应下降，成交受供应不足限制也小幅回落，年中业绩冲刺，房企调价意愿虽高，但整体价格仍保持平稳。十区共计104个项目推盘，集中在中下旬，平均去化率79%，整体去化受板块供应、项目价格影响较大，刚性需求仍为去化主力。土地市场热度不错，临安集中供地11宗，十区共成交25宗涉宅用地，且6月29日土拍“双限”新政——“限地价、限房价”正式落地，未来稳预期效果可期。受新房持续供应，选择度较高及部分低总价房源入市影响，部分二手房客户流入新房市场，导致成交有所下降。
  后市预判：
  供应：预计有43个项目开盘，主要集中在余杭区及萧山区。
  成交：预计成交以前期认购转网签为主，受供应下降影响，成交量将会有所下降。
  房价：成交均价或呈现结构性涨跌，但总体仍将保持在稳定状态。
  热点区域/板块：临平、转塘、滨江、崇贤新城、丁桥等。

  徐州 || 季有国
　　“供求两端明显增长，开盘加推14频次整体去化率87%”

  楼市现状：

  6月，徐州商品住宅市场供求两端均明显增长，但整体仍处低位。本月开发商推盘意愿较高，共新开盘加推14次，整体去化率约87%，推案产品以高层、小高层为主，间或少量洋房和别墅产品。土地市场土拍降至冰点，无地块拍卖，而挂牌市场较热闹，共挂牌9宗地块，集中在主城区。
  后市预判：
  供应：预计供应会有所降温，但仍将维持高位。
  成交：因6月下旬推新的多个项目尚未备案结束，预计成交还将高位徘徊。
  房价：7月仍有多个中高端项目计划入市或推新，受此影响房价还将高于前期。
  热点区域/板块：大东区预计热度依旧。

  苏州 || 戈文问
　　“成交有回落，21个项目开盘整体去化率升至86%”

  楼市现状：

  6月，苏州商品住宅供应增加，成交量受上月政策加码影响环比稍有回落，但整体仍处高位市场热度较高。共开盘项目21个，整体去化率提升至86%，其中10余个项目去化率达100%，主要是吴江、吴中两区部分性价比较高限购项目开盘去化优秀。土地市场共供应9宗涉宅地，该批地块如配套幼儿园等特殊要求较多，导致实际起拍楼板价较高，全月土地无成交。
  后市预判：
  供应：7月苏州27个盘预计加推房源入市，未来供应量预计85万方。
  成交：预计7月成交量在85万方左右。
  房价：7月推盘预计以改善为主，且新盘较多，成交价格将稳中有升。
  热点区域/板块：吴江区城南和运东开发区板块；吴中区光福香山板块；新区浒墅关板块

  常州 || 戈文问
  “供求持平土拍热度高，27个项目32次开盘整体去化率70%”

  楼市现状：

  6月，常州商品住宅市场供求量基本与上月持平，库存及消化周期低位运行。全市共27个项目32次开盘，加推时间主要集中在下旬，整体去化率70%，认购率环比5月上升2个百分点。土地市场挂牌土地6宗，其中一宗地块起拍总价超20亿，本月共成交3宗涉宅用地，整体溢价率超28%，创区域价格新高。
  后市预判：
  供应：7月商品住宅供应量预计45万㎡左右。
  成交：7月商品住宅预计成交50万㎡左右。
  房价：7月商品住宅均价预计在15500元/㎡左右。
  热点区域/板块：新市府板块、清潭路板块、钟楼开发区板块。

  无锡 || 万萍
  “成交大涨供应创今年新高，10盘新开平均去化率达70%”

  楼市现状：

  6月，多家房企加快推盘节奏，无锡商品住宅新增供应创2019年以来新高，成交量也同环比大幅提升，成交主要集中在滨湖区、惠山区和锡山区，特别是融创文化旅游城本月集中备案，拉升了区域总成交。而二手房市场环比上月成交面积有小幅下跌。全月共计10个项目新开盘，去化效果较好，平均去化率达70%。土地市场本月新增供应8幅经营性用地，成交1幅商住用地，来自新区，由华润置地底价竞得。
  后市预判：
  供应：预计7月份房企将推盘节奏将有所放缓。
  成交：预计7月份整体市场成交量将出现回落。
  房价：在高端高价项目的拉动下，整体均价继续维稳小幅增高。

  合肥 || 周开拓
　　“成交持平热度下降，新开盘项目34个整体去化率62%”

  楼市现状：

  6月，开发商推售力度加大，合肥商品住宅供应环比上涨，成交量环比基本持平，但实际上网签数据存在一定滞后性，市场热度有所下降。累计监测到项目推售34个，整体去化率62%，高性价比、刚需项目开盘去化表现仍显著高于其余项目，改善产品去化存在一定压力。土地市场成交经营性用地15幅，其中市区仅占3幅，地块多被本土房企竞得，下旬起加快推地节奏，7月待拍含住宅用地高达15宗。
  后市预判：
  供应：半年度节点后项目以小批量推盘为主，供应量将回落。
  成交：前期房源逐步备案，而随着供应回落，成交量将稳中有降。
  房价：整体公示价格基本持平，高价盘占比上升，成交均价将结构性小幅上扬。
  热点区域/板块：滨湖省府板块、新站区。

  厦门 || 蔡美美
　　“供过于求库存扩容，新开项目10个整体去化率约36%”

  楼市现状：

  6月，厦门商品住宅供应量持续高位,整体量价齐升，但由于成交增量有限市场供过于求，库存持续扩容。共10个项目开盘/加推，开盘项目去化冷热不均，整体去化率约36%，除国贸天成因教育配套+地铁等优势去化近9成外，其余项目去化多不足5成，热度有所回落。土地市场新增供应1幅商住地，不设拍卖底价；共出让4幅商住地块，分别位于海沧、翔安、同安等热点板块。二手房市场成交量持续下滑，随着闽南“普渡”即将到来，预计七八月份二手房市场成交量还将继续下滑。
  后市预判：
  供应：预计7月厦门商品住宅供应量将会明显回落。
  成交：预计7月厦门商品住宅成交将会明显缩量。
  房价：入市项目多集中在岛内及岛外四大新城，价格层级相对较高,预计7月房价或稳中有升。
  热点区域/板块：翔安区南部新城板块。

  福州 || 方明
　　“供应放量成交放缓，14个项目开盘平均去化率41%”

  楼市现状：

  6月，福州楼市供应整体显著放量，成交有所放缓，整体处在中低位水平。其中五区量稳价跌，市场表现供大于求，而闽侯本月成交量则持续下滑至低位，市场表现供不应求。全月共14个项目开盘，其中5个纯新盘入市，项目蓄客周期较长，去化相对良好，但也存在部分项目受限于限价政策，开盘价外加价，客户认可度不高，导致整体去化持续低迷，平均去化率仅41%。土地市场热度不减，主城区供应8幅商住用地，主城区无土地成交，八县共成交10幅商住地块，高安置配比地块热度降低。
  后市预判：
  供应：7月开发商推案节奏将有所放缓，新增供应量环比将下滑。
  成交：房企年中压力已过，加上市场淡季，7月成交量或迎小幅下滑。
  房价：房价将保持维稳态势。
  热点区域/板块：热点区域主要以仓山旧区、东区、金山为主。此外南屿板块、五四北片区、中心城区将成为新置业热点。

  武汉 || 吴洋
  “供应创新高成交上升，79频次开盘平均去化率74%”

  楼市现状：

  6月，武汉商品住宅市场供应量创上半年新高，本月成交稳步上升，但不及去年同期。全月共79频次开盘，区域分化持续，平均去化率74%，较上月下降4个百分点，日光率达29%，低价及主打性价比的刚需项目去化表现较好。土地市场热度高涨，23宗土地成交，其中更有5宗地块达到熔断，同时5宗流拍，竞得企业超半数为品牌房企。
  后市预判：
  供应：7月份供应会有小幅回落，预计供应量为210万方左右。
  成交：预计未来整体持销表现将趋稳。
  房价：大部分项目房价维持现状，部分项目略有上涨，月度结构性波动。
  热点区域/板块：阳逻。

  长沙 ||陆劲
　　“成交大升市持续供大于求，新开项目近40个平均去化率约64%”

  楼市现状：

  6月，长沙楼市供应环比小幅下跌整体仍保持高位运行，成交大幅提升，市场持续呈供大于求的现象。新开盘项目近40个，平均去化率约64%，去化分化现象明显，毛坯去化好于精装项目。土地市场持续火热，供应达全年供应峰值，供地以双限地为主，主要位于梅溪湖二期和麓谷、以及金星北板块，双限地的限价空间放松，企业拿地利润可控，对于优质地块的竞逐更加激烈，双限地熔断呈常态。
  后市预判：
  供应：预计7月份市场供应平稳放量，保持高位。  
  成交：预计7月份成交量稳中有降，降幅不会太大。
  房价：房价上涨空间较大。
  热点区域/板块：中心板块、梅溪湖板块、滨江板块及高铁新城板块热度持续，近期麓谷板块以及地王现市的星沙板块热度不断提高。

  郑州 || 王欢
  “成交回落价格维稳，新开盘项目41个整体去化率72%”

  楼市现状：

  6月，郑州商品住宅供应明显增加但同比仍降，成交小幅回落，价格保持平稳，整体市场稳定运行。全市开盘项目41个，数量显著增加，整体去化率72%，较上月有所下滑，但案场到访量较上月略有上升，月度平均单盘到访量180组客户。土地市场共成交46宗，近郊土地市场尤为活跃，龙湖地产以熔断价摘得高新老城区1宗住宅用地，溢价率54%，楼面价刷新高新区新高，预计7月土拍还有45宗。
  后市预判：
  供应：7月份市场供应减少，开盘量减少，市场活跃度减缓。
  成交：7月份预计成交量较6月份下降。
  房价：整体成交均价稳定，区域分化明显。
  热点区域/板块：预计整体区域板块热度变化不大，以主城区为主。

  成都 || 闫涛
  “供应回落成交上涨乏力，新开项目众多整体去化率约50%”

  楼市现状：
  6月，成都商品住宅供应同环比均跌，成交量与上月基本持平，受政策及产品、总价限制成交上涨乏力。本月新开盘项目数量众多，优质项目集中供应，整体去化率约五成，项目到访量分化严重，网红热盘继续保持较好市场关注度。其中一圈层去化冷热不均，二圈层部分高性价比项目售罄，三圈层供应量最多但需求低去化不佳。本月土地市场成交量延续上升趋势，多宗优质地块入市，开发商拿地更为积极，溢价率上升至36.07%，但流拍率也大幅上涨，此外6月27日土拍规则升级，熔断机制回归。二手房成交略有走低态势，但仍高于去年同期，价格方面较上月基本持平。
  后市预判：   
  供应：7月供应或持续走低。
  成交：在供应较低情况下，若未有政策刺激，或将持续或微跌的成交走势。
  房价：整体走稳，难有大涨大跌。从圈层来看，一圈层高位微跌；二圈层低位微涨；二圈层波动走稳。
  热点区域/板块：天府新区、彭州以及锦江生态带板块、麓山板块。

  重庆 ||何诗慧
  “量价平稳，新开项目18个整体去化率77%”

  楼市现状：

  6月，重庆商品住宅市场供应环比上涨，成交量价无明显上升。新开盘项目共18个，整体去化率77%，较上月略有提高。政策方面6月初《“重庆英才计划”》正式发布，一定程度上会对楼市有推动和支撑作用。土地市场供地节奏放缓，主城供应13宗商住类用地，共成交商住类地块26宗与上月持平，成交楼面价有所下降，溢价率下降至6.3%，另有7宗地流拍，整体市场逐步恢复理性。二手房市场量价齐跌热度下降，渝北区持续为热门成交区域。
  后市预判：
  供应：7月重庆主城预计开盘加推149个项目，龙兴、西永、蔡家皆为热门供应板块。
  成交：7月成交量在延续市场热度的同时略有回落，预计成交量将会在200万方左右。
  房价：预计市场价格继续保持现有平稳走势，不会超过12000元/㎡。
  热点区域/板块：龙兴、西永、蔡家是7月重点关注板块。

  昆明 ||王路璐
  “供求量价上涨，新开盘项目14个整体去化率76%”

  楼市现状：

  6月,昆明商品住宅市场供求两端均呈上涨态势，均价突破14000元/㎡，主要源于本月多为核心区高端项目入市，拉升市场的整体价格。全月新开盘项目共14个，整体去化率76%，万科、融创项目去化不错。土地热度较高，供应体量较上月总体持平，成交37宗地块，集中在呈贡区和西市区，预计7月土地供应还将加剧。二手房市场客户观望情绪比较浓重，仅相对优质的二手学区房源，相对去化较快。
  后市预判：
  供应：7月预计多盘入市，巫家坝片区、草海片区、西北新城、北部山水新城等是新盘比较集中的区域。
  成交：核心区巫家坝、草海、西北新城、北部山水新城板块多项目入市，成交会有有所提升。
  房价：7月房价受主力供盘刚需及再改盘的的综合平衡，价格维稳。
  热点区域/板块：西北新城、会展板块、巫家坝、北部山水新城。

  南宁 || 吴宁
  “供应明显上升成交活跃，新开项目9个平均去化率63%”

  楼市现状：

  6月，南宁商品住宅供应明显上涨，良庆区依然为主力供应区域，受供应端放量影响，成交恢复活跃，价格高位运行，整体市场不错。全市新开项目9个，平均去化率63%，项目间开盘去化分化明显，大多项目去化在七八成，个别知名度不高的盘去化率低于20%。土地市场火爆，共新增供应9幅成交8幅，成交溢价率72.3%，供求量整体上涨明显，出让和成交的地块条件均较为优质。
  西安 || 严延
  “成交回落价格上涨，新开盘 42 个项目整体去化率83%”

  楼市现状：
  6月，西安商品住宅新增供应环比大涨，成交同环比回落，价格因改善型产品主导每平方米上涨1000元。共开盘项目42个，整体去化率为83%，西咸新区占比最大，精装项目数量多达31个。其中金辉世界城的去化较低，只要是前期蓄客不到位，且开盘节点太密集，客户基数有限。政策方面临潼区被划进限购区域，新迁入户籍居民家庭需提供相应个人所得税或社保证明等。土地市场整体成交上升明显，共成交13宗，典型西安本土房企雅荷拿地较多。
  兰州 || 董少毅
  “市场量跌价涨，1个项目新开盘去化率达100%”

  楼市现状：
  6月，兰州商品住宅供求量均有所下降，核心区高价项目集中签约拉动整体价格略有上升。全月新开盘和加推项目各一个，数量较少但市场热度较高，集中在安宁板块，其中新开兰州文化中心项目，去化率达100%。土地市场新增出让2宗经营性土地，同环比大幅下降，成交土地23宗，其中20宗为七里河万达城综合体项目。
  后市预判：
  供应：西站板块有新地块，新项目出现，未来该区域货源充足。
  成交：新兴板块成交量价将进一步攀升。
  房价：热点板块市场价格或进一步攀升。
  热点区域/板块：七里河崔家大滩板块、安宁盐池板块。
来源：克而瑞
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