博鳌现场丨钟伟：支持楼市的短、中、长期条件都在弱化

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7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会迎来主论坛日。在“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”主题演讲环节中，北京师范大学金融研究中心主任钟伟，带来题为《小心乘得万年船》的分享。
钟伟认为，中国和国际治理的结构都在分崩离析的碎片化，硬汉的策略是硬牌比谁更硬、更猛、更横，房地产也不例外。从房地产的短期看，需要看其流动性，中期看经济增长和收入增长，长期则看人口。
人民银行的流动性较为趋紧。钟伟指出，目前房地产的销售金额是15万亿元左右的市场，中、农、工、建的大银行提供的信贷支持是数千亿，其实房地产行业的流动性的状况是收紧的。进入2017、2018年后中国流动性的供给，无论是M2和广义的信贷来说都掉到了个位数。流动性并不支持房地产有强劲的增长。
从2011年以来，中国的经济增速慢慢回落，从10%以上的增长，到目前维持6%的增长，尤为关键的是居民收入增长。从人口方面看长期，“现在我们常常说中国的城市化率比较低，城镇化率比较低，还有大量可以转移的人口，很不幸的是，待转移的人口，他们既老又穷，很有可能不会通过商品房的方式解决他们的居住问题。”钟伟说道。
钟伟得出结论：短、中、长期三个条件，支持楼市的方式都在弱化，情况没有消失。
在政策方面，钟伟建议不要指望涉房政策有任何的放松，“2015年三季度有放松，2017年一季度到现在有严厉的收紧，将会持续下去，房地产的硬汉游戏就在眼前”。
房地产过去的表现是不错的资产配置，回报率在前三位，这些情况稍稍有些变化了——经济增长平稳的同时，经济泡沫波澜壮阔。“2015年有股灾10万亿级，2018年有股灾，10万亿级，互联网、PPP、小贷都是万亿级，过去四年中国在经济增长不过如此的同时，我们会遭遇如此之多的万亿级到10万亿级的各种各样的泡沫。”钟伟说道。
但钟伟同时认为形势没有那么严峻，“考虑到百年中国梦的第一个百年，三大攻坚战在明年年底和后年年初要宣布的。我们估计在2019年和2020年整个经济的局势是超级稳定的，没有太大的问题”。
对于开发商，钟伟指出在房地产行业逐渐走向成熟阶段后，中型房企将陷入泥沼。“向前走更加的困难，向后退，心不甘，”钟伟说道，“中型的开发商，排位目前在行业20位之后，50位之前，你何去何从，愿意变小吗，如果变大的话又非常的困难。”
而对于那些意图冲击万亿级别的大房企来说，钟伟总结了四个严苛的达成条件：
1、你的成功不是你有多优秀，而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企，有的喊出了活下去，如果活十年你就是优秀的，因为对手在未来的十年会大量的去。第一条线路是我自己不犯错，我等待体量相当的对手犯错。有这样的企业会选择这样的路径。
2、我们需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的，还要必须做自持重资产的物业，或者是介入到金融等其他的行业。如果不是这样的话，我们要达成万亿，年化的增速必须保持在30%以上，这个是非常困难的。所以需要双轮驱动，也需要兼并收购，目前还没有到兼并收购着急的时刻。
3、认清楚你的利润市场在哪里，你的规模市场在哪里。由于中国经济的增速在放缓，、当国家经济面临调整的时候，优质资源也会集中到最有活力的区域。
以武汉作为一个点，南北划线叫做长江，东西划线叫做京广线，所以在长江以南，京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚，创新和人口迁徙的中心。以长江为界，南北方的经济差距拉大，北方占到经济总量的大概34%、35%，东西向划分西北的情况更加的差。
我们知道京广线以东和长江以南是利润市场。在这个区域当中，形成了有机的城市群。在这个市场之外，区域之外是规模市场，高周转的策略仍然是成功的，仍然是必要的，但是随着去化的放慢，随着土地资源获取的昂贵，中西部地区通过非公开市场拿到廉价的地，保证开发商最底线的安全，做大一些规模还是有可能的。
我们会把未来1/4扇形区域界定为利润市场，剩下的市场是规模市场，当然也有孤立的点，比如说郑州、武汉、成都、重庆，也会有一些机会，但是总体来说，中国经济和人口的重心都在向1/4的扇形集中。
4、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子，如果没有大型银行对某一家企业的持续不断的努力的支持，一家开发商是很难成为行业前十的。
“也许我们会看到万亿级的房地产企业，我们需要更多的机会，通过这些企业外向性和规模型的增长，要达到万亿是困难的。”钟伟说道。


来源：中国网地产
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