[克而瑞]2019年7月全国市场月报

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2019年7月，受周期性因素和供货压力增大的影响，房企在全国多个城市的推货量有所收缩。成交看似淡季不淡，但剔除上月已售未备案的结转数据后实则已显乏力。加之中央政治局会议再度重申“房住不炒”的调控主基调，政策从紧信号已然释放，楼市转冷已势不可挡。
  1、供应：环比降21%同比增5%，二三线环比跌幅高于均值
  29个重点城市整体新增供应疲软，7月新增供应面积仅2353万平方米，环比锐减21%，同比微升5%。环比下滑的主要原因有二，一方面是受周期性因素影响，在年中6月业绩冲刺大量推货之后，7月推盘节奏必然放缓；另一方面，2018年下半年房企拿地量不足也致使房企近期的供货乏力。
  7月一线城市新增供面积环比下降6%，同比亦下降15%，北京自今年以来供应持续放量，7月依旧延续了前期势头，其余三城供应均不同程度下降，上海、深圳同、环比齐降，广州虽环比有所上升，但仍不及2018年同期。
  25个重点二三线城市新增供环比下降22%，同比上升8%。分城市来看，20个供应量环比下跌，徐州、西安、宁波等5城跌幅超过50%，近半数城市不及去年，可见在市场成交逐月回落、热度显著下降的情况下，企业在二、三线城市的推盘的积极性相对受挫。

  3、库存：近6成城市库存同比增30%以上，消化周期仍普遍较低
  7月，由于重点城市供应缩量，大部分城市商品住宅供求比有所回落，深圳、西安、苏州、宁波等6市供求比低于0.5，特别是海口降至仅0.17，当前市场供不应求态势严重。受此影响，近6成城市库存量环比回落，宁波、海口皆下滑18%跌幅最为显著，但基于成交不振，整体来看库存同比仍是涨多跌少。
  随着库存回落，半数以上重点城市消化周期环比随之缩短，南京、海口降幅超20%，整体而言去化压力不大，近7成城市消化周期处在12个月正常范围内，杭州、宁波、武汉等市不足4个月，市场成交热度可见一斑，但大连、厦门消化周期仍持续在20个月以上，市场观望情绪依然十分严重。

　　从面积段分布来看，北京成交主力面积段90平方米以下产品占比较上月回落3个百分点；上海90-120平方米产品环比锐减8个百分点，但仍占据市场最多成交份额；本月京、沪大面积段产品成交开始转暖，144平方米以上产品占比分别增加4个和5个百分点。而深圳各面积段产品占比相较于上月则基本没有变化，120平方米以下户型产品持续热销，占比超80%。

  5、综观：市场加速转冷，8月份供求或将继续走弱
  综合来看，7月整体市场供应、成交均有所收缩，基本回归2018年同期低位水平。六成城市库存量环比回落，大部分城市的库存风险基本处于可控范围。我们认为7月份房地产市场正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。此外，月末中央政治局会议再次强调“房住不炒”的政策基调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是明确释放了房地产调控仍需从紧执行的信号，在缺乏其他利好支撑的情况下，预计8月份市场供求仍将维持低位盘整甚至回落态势。


来源：克而瑞
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