丁祖昱、卢航、刘勇等行业领袖齐聚演讲，房产经纪行业变革在即

晓寒深处

8月16日，由房互机构、房地产和互联网研究院、房互观察网主办，北京市房地产中介行业协会指导的"首届中国房地产经纪创新峰会"在北京举行。本次峰会主题为“穿透迷雾，遇见未来--聚焦头部企业忧虑与跨赛道暗战，在变革中发现创新机遇”。

此次论坛共计有10名行业大咖发表主题演讲，20多位企业创始人、CEO、高管等参与四场圆桌论坛，全场硬核干货持续10个小时，堪称行业干货盛宴。除了现场观众之外，通过乐居直播、凤凰直播观看直播的共计达到百万左右，创下房地产经纪行业论坛参与人数之最。
在持续10个小时的峰会中，易居企业集团CEO丁祖昱、21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航、易居房友执行总经理李国平、德佑总经理刘勇、UU找房创始人颜丙亮、众趣科技COO郑哲人、沸点资本创始合伙人姚亚平、易遨中国联合创始人王国治、吉屋CEO容欣、诸葛找房创始人苏伟杰、湘楚朝晖董事长胡景晖、好房通创始人林雨、优居创始人李柏晓、房得宝创始人李海荣、京东房产总经理曾伏虎、诸葛找房联合创始人兼CTO张文战、秒卖房创始人兼CEO王玮、房讯通创始人兼CEO孙杰、觅房网创始人兼CEO孙顺喜、中原地产中国区副总裁&原萃总裁刘天旸、我爱我家战略发展中心总经理张霞、儒房融科副董事长兼CEO李文峰、德佑品牌中心总经理徐东华、中经联盟秘书长&优铺创始人兼CEO陈云峰、易居房友执行副总经理张成、58同城商家服务部总经理兼58爱房COO苏婕、乐居副总裁兼二手房集团总经理张智、房天下二手房总经理潘英杰、知了找房总经理吴国金、我爱我家互联网中心高级总监张鹏、一房网创始人CEO&青岛科威创始人孙杰等针对房地产经纪行业形势、中国房地产经纪行业加盟格局、中国房地产MLS成长以及房地产科技的运用展开讨论。
宏观形势：渠道分销是蓝海
房地产预测大师、易居企业集团CEO丁祖昱在峰会上发表了自己的最新研究成果。

从房地产数据来看，7月中国新房成交显著下滑，三四线城市持续走低；二手房成交量连续三个月下降；土地市场地价溢价率连续三月下跌。丁祖昱判断宏观政策面不会更紧，但短期内也不会更大的放松。
丁祖昱判断，未来房地产行业城市分化将继续加剧，房企和城市集中度以及关联行业的集中度会越来越明显。
在行业形势比较严峻的情况之下，经纪行业集中度在走高，排名第一位的企业市场占有率超过20%。在巨头出现、行业形势不佳的情况下，经纪行业还呈现出恶性竞争的不良态势。丁祖昱认为，当前行业形势下，经纪行业要把合作变为共识，不合作、不团结就没有未来。房互机构创始人相国良亦在发言中倡导行业携手合作，拒绝恶性竞争。
丁祖昱在演讲中为经纪行业指明了一条方向和路径。他指出，营销在行业当中作用重新开始体现，渠道分销是全新的蓝海，“渠道这块占营销中占比越来越高，从2018年15%到20%到当前20%到25%，最终可能会稳定在30%左右；代理的占比去年达到历史低位，可能不到40%，但是今年整个代理回升速度相对比较快。”
丁祖昱预测，假设按照30%计算，房地产销售4.5万亿的市场最终会由渠道来完成。如果按照2.5%到3%的佣金率测算，渠道销售的佣金市场将达到1000亿到1200亿。

知名投资人、沸点资本创始合伙人姚亚平同样发表了对房地产市场的理解。他认为，中国很快会经历一个房子供过于求的时代，供过于求所有溢价能力都来自于有需求的这一方。同时，消费升级对房地产提出了新的要求，没有满足的痛点都会是创业的机会。
多方委托形势下的中国式加盟合作
加盟是最近两年房地产经纪市场兴起的新方向。德佑加盟从0开始到一万家门店只用了一年多时间，而老牌加盟品牌21世纪不动产也在全国大力推行自己的类MLS模型“M+”，易居房友率先提出弱管控模型，在广西独霸市场的加盟品牌优居获得碧桂园等资本方的青睐。
据21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航统计，房地产经纪模式中，直营模式门店在全国不超过2万家门店，但以加盟为核心的新模式门店已经超过3万家，并以现象级的速度在增加，明年将超过5万家门店，将成为房地产经纪市场的主流。

多位房地产经纪行业主流加盟品牌的掌舵人在峰会上发表了自己对加盟趋势的看法。卢航说，经纪加盟模式中，房源一定要有共享、业务一定要有合作、平台要有管控、流量商圈等要有协同。
德佑总经理刘勇表示，当前行业出现了直营加盟化和加盟直营化，本质都是服务者价值已经进入到了黄金时代。正是在这种背景之下，德佑应运而生，德佑通过ACN网络把店店互联，价值进化。

刘勇认为，德佑从0到10000家门店，德佑能快速迭代和发展得益于品质和合作的正循环，“品质会带来消费者满意，消费者满意就会有委托，进而带来人效和店效的提升，效率的提升又会让从业者更加稳定，从业时间延长，又会进一步促进品质提升，这是第一个正循环——品质正循环；第二个是合作的正循环——诚信会带来合作的加强，合作又会促进人效、店效的提升，从业者也会更加在意自己的口碑。”
儒房融科副董事长、CEO李文峰则认为，加盟品牌的管控体现于合同和文化两个方面，加盟商需认可加盟品牌的文化。
德佑品牌中心总经理徐东华则认为，加盟本质上是经营者基于自己的业务策略而与品牌缔结的合约。而能够合作的基础是认同这个品牌的核心价值观、认同这个品牌的操作系统。
当前中国房地产交易没有独家委托制度，这造成了MLS和联卖需要走符合国情的特色道路。易居房友执行总经理李国平表示，当行业监管趋严、信用体系建立、从业者违规成本巨大时，交易闭环的难题迎刃而解，中国特色的行业联卖时代会真正到来。李国平称，虽然整体大环境不够成熟，易居房友正在探索用脱离强管控的手段去探索一套公司与公司之间的行业多家联卖道路。
作为深耕区域的典型代表，优居创始人、CEO李柏晓认为，加盟的发展和平台的出现，一定会使整个行业进步，让小的没有游戏规则的人通过平台、通过加盟给他们做培训和教育，让他们越来越好。
中原地产中国区副总裁、原萃总裁刘天旸同样提出，合作、共生和反垄断，是加盟型经纪的属性，随着行业发展，过去传统的直营模式也有可能向合伙方式转变。
易居房友式的弱管控模型，尊重每家公司的管理差异、核心依托产品和规则，构建一个开放的、自由的、分享的经纪公司、经纪人的合作平台，去打造一个小公司+大平台的经纪生态圈。

李国平表示，2019年友房公盘正式推出，目前试点14个城市，门店数3236家，实名注册经纪人1万多人，在线有效房源32万条以上。跨公司电话量月7万多次（7月份数据），跨公司跟进每个月8万多条。二手房成交达到月店均0.61套，跨合作成交全国比例是27%。在局部城市已经验证了弱管控创新公盘模式是可行的。
我爱我家战略发展中心总经理张霞则表示，无论是直营和加盟，服务行业的本质是服务，只要抓住了本质，就能得到消费者的信任。
VR、AI等技术正在改变经纪行业
在当天的峰会上，VR看房成为房一个热点话题。贝壳找房收购如视VR，让VR成为房产经纪领域的标配，在房产经纪领域应用广泛的众趣科技是VR技术应用的先进企业，其COO郑哲人在演讲中表示，目前市场上VR看房的房源量已经达到了350万套，除了贝壳找房这种大平台资深就可以匹配VR看房之外，众趣科技为代表的公司可以为中小型经纪公司提供VR房源服务，让经纪公司在投入较小的情况下实现VR看房。
吉屋CEO容欣表示，购房者可以先通过VR考察楼盘，再进行实地看房，这样会在一定程度上提高效率。

房讯通创始人、CEO孙杰同样认为在提升用户体验方面，VR看房起到了很好的提升作用。但VR看房只是在一个环节提高效率，对买房决策的影响可能还有待观察。秒卖房创始人CEO 王玮指出，VR确实能给行业的买家、卖家、经纪提高效率，能节省经纪人的成本。
而诸葛找房CTO张文战则在论坛中发布了诸葛找房在VR方面的尝试，诸葛找房正在考虑提供一些线上平台，能够帮助经纪公司、经纪人更好、更快地去完成VR过程。
除此之外， AI和大数据在房产经纪的应用，也成为当天的讨论热点。易遨中国联合创始人、COO王国治说，人工智能不是人的智能，但比人还智能。当AI遇上房产经纪，可以帮助经纪商实现智能化真房源全貌呈现，帮助经纪人得到最擅长成交的房源，也可以对客户实现房源个性化智能推送，提高全行业工作效率。
王国治认为，房地产经纪行业的流量时代已经结束，流量竞争将让位于新经纪时代的效率竞争，而新经纪组织的核心要素是拥有先进的技术力量、关注效能提升，并能在存量市场为客户提供满意服务。
京东房产总经理曾伏虎介绍称，京东房产大数据的应用体现在三个方面：人房客的匹配，高效拉新，金融服务。新兴房产平台UU找房创始人CEO颜丙亮则表示，UU找房是技术驱动的服务，在底层架构了大数据技术，使UU找房对客户动线有清晰认知。专注于用技术方式来为找房人服务的觅房网创始人、CEO孙顺喜说，大数据的拓展空间在三点：标签量、颗粒度和算法，这三个方面有非常多的工作可做。
而总部位于深圳、以房产网商为商业模型的企业吉屋则是利用大数据技术进行房产数据挖掘的典型代表。吉屋CEO容欣在演讲中表示，吉屋专注于输出技术、流量和作业标准，打造一个交易平台，为行业合作伙伴提供服务，吉屋的技术方式能大大提升获客能力，使用数据驱动智能匹配，帮助客户高效找房；打造全流程数据闭环，让管理者经营决策有据可循。
容欣还在演讲中发布吉屋的最新运营数据。截止目前，吉屋网商已经覆盖230个城市，10000位置业管家，6000个楼盘。
房产基础生态建设回归服务本质
当前房地产经纪行业平台不断崛起，这些以美国MLS为模型的经纪行业平台的壮大，是中国经纪行业进步的一个重要里程碑事件。那么，美国的MLS究竟是什么？主办方特意邀请中房经联主席、湘楚朝晖董事长胡景晖做了美国MLS的解读。
胡景晖介绍，美国房地产经纪行业模式的核心，一是以行业协会为核心的行业自主、自营和自律机制；二是以执业许可为核心的经纪人监督管理机制；三是以MLS为核心的运营机制；四是以特许加盟和独立合约经纪人为核心的行业分工和利益分配机制；五是丰富的行业外围生态。
胡景晖认为美国模式对中国经纪行业发展的启发与思考，表现在：加快行业立法、制定行业底层数据标准、构建行业垂直分工和外围生态、突破MLS在国内落地的障碍。
此外，在另外一场“房产经纪基础设施创新”的论坛中，中经联盟秘书长、优铺创始人CEO陈云峰、好房通创始人CEO林雨、房得宝创始人CEO李海荣、易居房友执行副总经理张成分别介绍了自身企业在打造以MLS及SAAS系统为核心的行业基础设施。

陈云峰说，做MLS平台一定要做规矩、做利益切分、要线上线下互动，李海荣表示，创新能否落地要回归人的本性，商业模式有无生命力还要看能否给客户带来价值；张成说，服务的创新则要回归到抓细节和品质的过程。
房产信息分发平台变革在即
二手房经纪公司在变革，二手房信息平台也同样在变革。在流量为核心内容的信息平台时代，二手房信息平台通过流量分发就可以享受信息时代的红利，获取利润。在“房地产互联网信息分发的未来”圆桌论坛上，来自58同城、房天下、知了找房、乐居、我爱我家、一房网等企业嘉宾达成一致共识，房地产信息分发平台未来主要转化效率。
新兴找房平台诸葛找房创始人、CEO苏伟杰在演讲中表示，房产信息平台寡头效应在持续，在行业中发展的三个要素是技术、流量、资金，缺一不可。同时，他认为，流量正在发生大迁移，信息从搜索引擎转向信息流，大数据加上内容可以让传播非常有价值。
58同城商家服务部总经理兼58爱房COO苏婕表示，中国移动流量红利到顶，信息分发的未来更多要靠提高平台的服务能力。一房网创始人CEO、青岛科威创始人孙杰表示，贴近经纪人作业的过程，提升经纪行业的转化效率，这是信息分发的未来。

房天下二手房总经理潘英杰则认为，流量平台和线下企业合作实现线上线下信息的打通，才是未来房产互联网信息平台的未来方向。
凤凰网房产旗下的知了找房作为一个全新房地产信息平台，则致力于通过技术手段将房源变成信息流，实现房源信息的精准触达。知了找房总经理吴国金认为，虚假房源问题以及房源唯一性是当下房地产信息平台需要亟待解决的问题。
乐居副总裁、二手房集团总经理张智则表示，以经纪人为核心，实现客户和经纪人的快速交流，完成交易，这是未来趋势。
作为房产互联网信息平台的使用者，我爱我家互联网中心高级总监张鹏说，作为房产信息平台的使用者，平台应如何平衡端口费用高以及企业和端口平台如何实现共赢。
针对端口费用的问题，苏伟杰认为，房产信息平台的端口费用降价不现实，但随着平台的竞争，用户体验才是未来的王道。

房地产经纪品牌影响力(BI指数)排行榜是房互机构依托百度大数据、百度舆情数据，通过搜索指数、媒体指数、情感指数、社交指数、运营指数等5个维度，分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。排行榜的依据是房地产和互联网研究院自主开发的“房互品牌指数监测系统” FANGHU Brand Index Monitoring System（FHBIMS），即房互BI指数系统。房互BI指数系统的监测对象涵盖房产互联网领域数千家公司以及细分领域上千位行业领军人物等。


来源：经济参考报
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