探索住房租赁市场“国家队”模式

趁早

 探索住房租赁市场“国家队”模式
  郑华
  上海地产集团城方董事、总经理
  郑华感触深的是，改革开放以来，房地产市场逐渐由粗放走向成熟，而人们对于住房租赁也越来越重视。
  “近几年来，行业整体的认知进入了一个新的阶段。在此之前，我不止一次解释自己对租赁住房与长租公寓的看法和理解。现如今，大家已明确二者的定义。”郑华如是说。
  他还强调，中国现阶段的经济发展需要换挡，对于房地产来说，需要把租赁业发展提上日程。
  值得一提的是，在中央新政下,“国家队”纷纷进入租赁市场，去年继而发力，租赁市场供应主体呈现多元化。郑华指出，为了加快住房租赁市场健康发展，进一步探索“国家队”在住房租赁市场的新模式,城方提出了以“让更多人安居都市宜居生活”的愿景。
  郑华表示，要解决两层问题，第一个是解决安居，第二个是解决宜居。
  国家提倡的长租，就是要稳定性居住，如果一个人流动性居住，这个人的生活状态是不安定的，怎样才能让人在一个地方待得住？必须是宜居状态，人才愿意在这里生活，可以待得下去，留下来。
  郑华特别强调了宜居的重要性。
  要做两件事，首先满足职业和居住要平衡。其次，城方要做消费服务业，想留住人才更要靠生活服务，并不是只是靠一张床来解决居住的问题，未来城方在“以租金换消费”的经营模型下，会有更多丰富的服务内容。
租赁市场发现一个现象
  杨现领
  经济学博士、空?白创始人
  近两年，住房租赁市场呈上升趋势的同时，各巨头公寓品牌，仍在进一步扩大市场、抢占份额。
  针对住房租赁未来的趋势，经济学博士、空?白创始人杨现领也提出了自己的看法和解析。
  “曾经我们认为政策红利是驱动行业的引擎，现在回头来看却是误判。政策暖风频吹，但同时也是长租公寓发展中遇‘翻车’‘灭亡’‘爆雷’的频发时期。”杨现领表示，这个行业就是“慢活”不能一味追求发展速度。
  除了以上的误判之外，关于市场，也存在有严重的误判。“曾经我们以为这个市场很大，甚至提出了整体拥有3万亿的规模，其实并非如此，因为租金不可能按照每年5%-10%的速度增长。”杨现领补充说道，很多人在做财务模型预算时都假设未来有5%-10%的增长，但这是不可能的，而且非常有限，所以，未来如何看待这个市场，是否还有机会？仍然需要不断思考。
  杨现领谈及到第三个核心的论调，他将其总结为机构化的崛起，因为过去几年，头部企业至今仍然存在，部分做得不好的企业存在很强的流动性。
  “所以我们会发现一个现象，头部企业还是那几家，但中间的腰部企业快消失了，尾部企业几乎是垂死挣扎。”
  未来，租赁市场永远不变的东西是居住的本质。
  单一地把时间花在产品上服务上是远远不够的，所以一定要回归到居住的本质。
  智慧公寓引领美好生活
  裴辉
  海尔家电产业集团
  大客户住房租赁行业总经理
  “作为行业第一家成立公寓事业部的家电企业，我们拥有六大核心优势资源，为住房租赁行业赋能，除此之外，还有7大品牌，8大产业板块，满足不同品质定位的用户需求。”海尔家电产业集团大客户住房租赁行业总经理裴辉说。
  谈及到智慧家居场景体验时，他以“回家模式”展开介绍。用户可以通过智能触控面板触发回家模式，进门后通过智能面板屏幕点击“回家”，实现灯光、窗帘、安防撤防，空调控制。
  除智能触控面板触发回家模式之外，裴辉表示，还可以通过手机APP触发回家模式和智能音箱触发回家模式。“通过智能音箱语音控制灯光、窗帘、场景、空调、电热水器、空净、扫地机器人等智能设备，并可语音激活回家、离家、起床、就寝等多个场景模式，并根据喜好订制满足不同需求的场景选择。”
  回到公寓行业产品优势介绍，裴辉从两个层面展开：“对于企业而言，海尔品牌助力公寓品质提升。全产业链采购，一站式解决设备方案，省时、省力，专业研发团队，做到真正节能高效，部分产品可达到节能50%效果。对于用户而言，人性化操控系统，使用户拥有更舒适的入住体验。”
  裴辉介绍，海尔2013年成立与公寓相关的服务平台，提供定制化家庭家电解决方案。目前已与自如、上海城方、建行CCB建融家园等多个机构及项目开展智能公寓合作。
  这个行业没有竞争对手，只有合作伙伴
  柳佳魔方生活服务集团CEO
  “在房地产行业增长机会换挡的期间，人们对整个行业的理解也在发生变化。”当谈及到传统房地产四大板块时，魔方生活服务集团CEO柳佳总结为：“地产开发、中介咨询、物业管理以及其他。
  但如果是切换到存量市场则大相径庭，因此，魔方生活服务集团定位为国内领先的长租公寓运营商。”
  关于存量市场当中存在的一些问题，柳佳表示，租房市场目前存在三大错配。第一，户型上的错配。三居室、四居室这些户型在租房市场并不受欢迎。一套一居室大概3-5天就能成交，而一套三居室挂牌半年甚至没有成交。
  第二，地段的错配。目前，很多新房在郊区，年轻人不愿意花1-2个小时用于通勤，因此造成租赁市场供需不平衡。
  第三，价格的错配，这也是最严重的问题。北京再小的一居室也要3000元以上，但是大量服务业从业人员租金支付只有500-1500元之间。
  柳佳表示，住房租赁行业这条路会越走越宽，并且呈现出百花齐放的局面。
  “这个行业没有竞争对手，只有合作伙伴，这是共生、共赢的行业，倘若做出一些不符合行业利益的事情，那么整个行业都将都受到影响。”所以柳佳也呼吁行业内外的伙伴们能彼此间有产生更多的合作交流机会，其中，包括房屋租赁、托管服务、咨询服务以及各种类型的企业咨询培训系统的开发与研发合作等等。
  “未来，希望这个行业能够真正的为所有的年轻人创造美好的生活。”柳佳说。
  长租公寓切换“明天模式”
  章林
  朗诗集团朗诗寓总经理
  “2017年初朗诗寓入市之时，我们对于行业趋势的基本判断是：今天是政策风口、明天血流成河、后天收获果实。”朗诗集团朗诗寓总经理章林如是说。
  2018年下半年起，长租公寓行业迅速切换到“明天”模式，各品牌的比拼重点从规模化增长转向精细化运营，这对于行业的长远发展而言并非坏事，它可以促使优质企业回归客户需求本源，切实做好产品和服务，苦练内功，提升效率，以更强健的体魄去迎接“后天”。
  但关于“质”与“量”二者的讨论，章林认为二者并不矛盾：“正因为有开头提到的‘今天、明天、后天’这三个阶段的说法，为了能够进入第二阶段和第三阶段，所以我们必须得在第一阶段迅速的形成一个量。”
  进入长租公寓行业初期，需通过快速布局建立品牌优势，所以在第一阶段“量”则更高一筹。但是质和量并不矛盾，因为企业具有一定的规模之后，就具备了第二阶段的入场券。
  拿了入场券之后要怎么做？章林指出，在血流成河的阶段就提前探讨行业成长法则，保证行业健康发展，促使优质企业回归客户需求本源，切实做好产品和服务，苦练内功，提升效率。
  这个行业必须要有好的产品和好的服务，好的精细化运营作为规模可持续发展的保证，能够保证这个行业顺利通过第二阶段锤炼，进入到开花结果。”
未来发展关键词：聚势而变
  甘伟
  建方长租总经理
  目前，经济从高速增长向高质量增长去迈进，公寓行业也从以前的小而美迈向高质量发展。未来的发展方向，如果用一个词去形容，定义公寓服务行业未来1-3年发展的关键词是什么？建方长租总经理甘伟脱口而出：聚势而变。
  一方面是长租公寓行业在经历快速成长，另一方面是“频频爆雷”之后带来的阴影。在顶着快速扩张的压力和宏观经济的影响，资金紧缺也成为长租公寓运营企业面临的较大压力。作为刚刚起步的行业新军，甘伟指出，企业发展的过程中，体量显得尤为重要。
  “量大即为美，但公司只一味追求量而没有质的话也是很难维持下去，很多小而美的公司没有量，但是质很好。还是要平衡地看待问题。”甘伟从另外一个角度去分析，站在用户的角度去考虑质的问题，只会考虑居住水平是否提升，如果没有品质的居住，也没有财务指标，这是辩证的关系。
  “公司如果一直是亏损的状态，那么该公司背后的服务也与之下降，这是消费者和企业之间的关系。”
  甘伟还表示，当然也有消费者注重体量的，体量对于消费者而言是否重要呢？在他看来，是重要的：“它会满足不同的需求，能够让生命周期更长，从而让用户成为追随品牌的粉丝。”
  所以，甘伟认为无论是体量还是质量，对于企业的自身来讲，对于供应商和消费者来讲都是非常重要的一个结。


来源：中国房地产金融
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