转型民企要“上楼”写字楼迎来春天成交大单

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近段时间，“刚需们”hold不住了，入市买住宅，于是托起住宅的成交小高峰。孰不知在商业市场，也有一群“刚需”，成交了几宗几千万甚至上亿元的大单，这就好似几声春雷，响彻商用物业市场。据了解，这群写字楼的“刚需”主要以国内企业中的民营企业占主导，并且正有越来越多的民企在深圳寻找可买来自用兼投资的商用物业。
写字楼租金上涨迅猛
来自深圳中原地产的数据显示，2008年金融海啸，全国的写字楼市场从上升通道转入下行通道，作为市场敏感性最强的城市之一的深圳，反应最为迅速。
但随着全球经济的逐渐复苏，自2009年以来，深圳写字楼市场一路上扬，2011年全年，一手写字楼成交均价较2010年上涨19 .1%，二手写字楼租金较2010年上涨22.1%.2012年初，全市写字楼平均月租金为142元/平方米，同比2011年初上涨幅度达29%.如此迅猛的写字楼租金涨势，令很多企业都倍感成本压力。
美联物业全国研究中心高级主任徐枫上周在接受南都记着采访表示：“这两年，写字楼的租金确实有明显上涨，但我们不太愿意提及这点，因为租户的压力很大。”于是，这种压力间接地表现在换租频繁上。从去年年底“面积以大换小，档次由甲级换准甲级”的客户不在少数，其中以外企换租调低办公成本的居多。
租金靠新进驻企业支撑
尽管如此，深圳的写字楼空置率仍然维持在低点，来自美联物业的统计显示，福田中心区写字楼空置率仅5%.而戴德梁行的统计数据显示，甲级写字楼空置率在10%左右，这个数据是基于所有甲级写字楼包括新入市的甲级写字楼，例如嘉里建设广场二期。可见，正是因为不缺租户，写字楼的租金即便是在三年内两次同比都出现了跨越式增长，还能稳坐泰山。
深圳中原副总经理贺晓丽指出：“我们的租赁客户中，国有企业、民营企业来深圳租赁写字楼的越来越多，不纯粹依赖外资企业。”目前支撑深圳写字楼租金的主力与前几年已有不同，不在于外资企业，而在于国内企业，尤其是在深圳中小板上市的企业。
据多位知情人士透露，在这些租户中，很多属于实力派，他们购买写字楼的意愿很强烈。
买写字楼能降低办公风险
来自业内消息称，近期几宗写字楼大单，例如卓越世纪中心过亿元的成交，还有田厦国际几千万一宗的成交都是自用型买家。
“其实租金的迅猛上涨是促使企业购买写字楼的主要原因之一，另外，还有企业转型的需要。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，在他所接触的租赁外企与国内企业比例为三七开，在国内企业的客户中，国有企业与民营企业又是四六开。“这些租户都是潜在的写字楼购买群。从去年开始，尤其是下半年，写字楼租赁和购买的需求都有大幅度的增加。这与国内企业发展很快有关，他们很多都处于扩张时期，需要办公物业。但租金这么高，又一直在涨，所以有实力的干脆就买办公楼自用了。”
贺晓丽也表示：“从去年下半年开始，大面积单位成交增多明显。尤其是民营企业购买增多。”她还强调，外企买楼的不多，最根本的在于他们担心有政治风险。但民营企业则乐意购买写字楼，一是降低经营风险成本，能把精力全部放在业务拓展上，而不用担心租金上涨要换租。二是增加固定资产的持有，为自己融资加码。即便以后不自用了，也能作为投资，赚取租金回报。
写字楼价格将下跌
“深圳其实是全国的一个缩影。”陈厚桥认为，很多民营企业正处于转型期，例如，传统工业“上楼”，一些电器公司、钢铁公司等，之前都是在工厂生产制造销售，现在很多都将制造外包出去，主攻研发和营销。总体来说，民营企业对于公司形象越来越重视，更加需要在城市中心占有一席之地，“从全国范围来看，民营企业买写字楼都已是一种趋势，可以说是很刚需的。”
就深圳商用物业地产而言，开发商们显然也听到了市场的呼唤。福田的卓越世纪中心1号楼原本作为开发商惜售物业，也拿出来4层销售；罗湖的瑞思国际A座原本也是不卖的写字楼，上个月开发商售出两个整层。田厦国际中心年后调低价格销售，甲级写字楼和商务公寓年后成交也比去年理想。
预计深圳今年写字楼的成交会再掀几波高峰。中原数据显示，已知将售的写字楼新增供应量在15.4万平方米，而计算整个潜在供应则达到75万平方米。贺晓丽分析，开发商出于资金压力会选择销售策略，售价会下降，买家可多多关注。