融资渠道很紧张?房地产基金经理很忙

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“这几天我很忙，现在在河北，过几天要去上海，之后还要去三亚。”德信资本高级经理刘聪说。德信资本是一家房地产基金公司，总部位于深圳，持续从紧的房地产调控使得房地产企业融资十分困难，却为德信这样的房地产基金提供了机会。
刘聪在河北考察一家有意合作的房地产公司，这家公司在石家庄、上海、三亚拥有项目。一般而言，这样的考察要进行2至3个月，依据考察情况决定融资额多少。刘聪介绍说，德信准备将这个公司的四个项目进行打包，成立一只伞形基金。
“我们只找中大型开发商，规模太小的开发商一般不考虑。”刘聪说的中大型开发商是指年销售面积超过50万平方米，销售额超过20亿元的开发商，“至少在当地要进入前十”。
实力越小的开发商，房地产基金的议价空间越大。德信资本目前接触的开发商实力比去年有所提高，融资成本一般在20%以上，大型开发商可以降低到18%左右。刘聪说：“我们的融资成本算是低的，很多房地产基金都是25%以上。”事实上，德信正在和一家“全国排名前三”的大开发商接触。
刘聪介绍，近期主动和德信接触的开发商很多。“开发商的融资渠道比媒体报道的还要紧张。对不少开发商而言，银行贷款和房地产信托已不太可行，只能找我们这样的房地产基金。”德信的每一笔投资约在2亿元左右，周期一般为两年。德信目前投资的项目并不多，而资金链紧张的开发商显然很多，所以德信对开发商的要求也越来越高。
每家房地产基金公司的风格不一样，刘聪将德信的风格描述为“市场化运作、规避系统性风险”。“我们现在有十亿资金。如果不科学利用，可能很快就用完了。我们首要任务是做大规模。”而另一些房地产基金追求高收益，高收益也意味着开发商融资成本的提高。而包括德信在内的一些房地产基金正和银行、第三方理财等机构接触。刘聪说，等打通了“私人银行”，德信就能再募集十亿资金，“到时候可以有更多的动作”。
刘聪说的“更多的动作”是指直接收购房地产项目。德信资本此前一直从事证券市场投资，转型为房地产基金的时间并不长，金融背景的管理层居多，因此近期一直在招募有房地产背景的高级管理人员。如果顺利的话，德信将在珠三角地区收购房地产项目，届时将成立更有利于持股的“夹层基金”。虽然直接持股比债权融资的风险要高，但收益也更大，被收购项目为德信支付的融资成本将超过30%。
一位来自北京的房地产基金负责人估计，目前全国房地产基金总规模接近1000亿元，这些资金显然不能满足房地产公司强烈的资金需求。“虽然销售最近有所改善，但开发商融资渠道依然紧张，民间资本投资依然不畅。这不正是房地产基金的机会吗？”刘聪说。