房企打响资金链保卫战 深度降价效果待评估

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经济观察网 记者 宋尧 新一轮楼市降价潮在3月重启。保利、招商等等地产纷纷加入降价大军，在全国范围启动降价促销战略。不过，上述大型品牌房企的降价，还只是应对当前市场打出的常规策略牌，世茂、星河湾等房企的降价策略，则更像是保卫资金链的“最后一搏”，降价幅度已到罕见程度。
以世茂集团为例，在众多降价房企中，世茂地产降价幅度最为惊人。也可以说是新一轮降价潮的引领者。其在长三角、成都、福建等地的多个项目均打出超过8.5折的降价幅度，部分城市楼盘折扣幅度甚至超过6折。打折完后的房价直逼当地2006年时的房价水平。
而据当地媒体报道，与部分房企利用尾盘等进行深度折扣或推出少量“特惠房”不同，世茂的这些项目多处于销售高峰期。
而降价带来的影响也直接在企业报告中呈现，3月6日，世茂房地产(00813，HK)宣布2012年2月份单月合约销售额达20.70亿元，同比增加70.9%，环比增加127.5%；合约销售面积为205263平方米，同比增长97%。在没有推出新楼盘的情况下，世茂房地产的销售均价由1月份的18064元/平方米，下调至10089元/平方米。
不过，对于世茂等房企的超常规降价行为，业内人士的评价却有所分歧。高和资本董事长苏鑫便认为，2012年，会有一些资金链出现问题的开发商采取特殊的价格策略，而对于市场而言，存在买涨不买跌的心态，降价并不能消化所有项目，反而会令市场进一步下滑，甚至引发市场“超调”，即超出预期的下跌。
尽管此次调控已历时近两年，但房地产企业真正大规模采取降价策略，始自去年11月，中海、龙湖引领的第一轮降价潮。龙湖北京时代天街等项目，以成本价开盘，迅速售罄的成果也引发更多的房企跟进。
此前房企的降价风潮，与2008年万科引领降价有相似之处，即龙头房企，主动降价，寻求快速资金周转。以获得流动资金投入到更优质地块中，或为逆市拿地创造条件。
“但是2012年开始的新一轮降价潮，一些房企是被动降价，即为保卫资金链，而不得不采取的降价促销策略。这种降价，可能引发很多问题。”一位业内人士表示。
例如，太原星河湾在降价后，便引发业主维权，并指其降低了楼盘的品质。而出现类似问题的项目，往往并不是传统意义的刚需型项目，这类项目，即使降价，也很难被市场买账。甚至起到适得其反的效果。与星河湾类似，以开发高端住宅项目闻名的绿城地产，其降价策略就未起到太大效果。
一些分析人士认为，世茂的部分降价项目，可能面临着与星河湾、绿城同样的窘境。
不过，资金链的紧张或许逼迫世茂将降价进行到底。
北京房地产业协会秘书长陈志便表示，现阶段，房企目前普遍缺钱，信贷利率高企，市场连续低迷，导致企业回笼资金的压力不断增大。
世茂地产就是其中的典型。数据显示，截至2011年6月30日，世茂房地产手握3810万平方米土地储备，其中长三角占34.3%，环渤海占24.2%，中西部占17.2%，海西占11.1%，珠三角占7.1%，北部占6.1%。长三角与环渤海两大区域占据58.5%，而长三角与环渤海两大区域正是本轮地产调控的 “重灾区”。同期，世茂房地产的现金及现金等价物为114亿元，但要在一年内付清的应付贸易账款及其他应付账款就高达122亿元，另外还有59亿元的应付税款和80多亿元将到期的银行贷款。
东方证券的一份研究报告显示，2011年114家上市房企中报中，“招保万金”等4家龙头房企的平均净负债率为59.8%，余下110家上市房企中报平均净负债率为67.5%，创历史新高。相较而言，世茂房地产当时的净负债率高于行业平均水平近8个百分点。

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