二手房库存超10万套 新房去化也低 郑州楼市胶着

丢失了记忆

“从去年开始，我们店主营业务就转为新房销售，结果今年新房卖得也不行。”8月26日，郑州管城区一家二手房门店负责人陈康向中国房地产网郑州表示，“尽管统计出来的销售数据在上涨，但据我所知同行里两个月没开一单的大有人在。”

陈康说的销售数据是二手房交易。今年郑州整体成交量较去年同期均有所下降，其中2月份二手房销量仅34套；截至8月底前，郑州二手房挂牌总量为10.4万套，7月份郑州二手房共成交7246套，按目前去化速度，郑州二手房去化周期大约超过18个月。

新房市场也没有出现往年“金九”之前的火热。8月17日至21日这周，郑州一共有6个住宅项目开盘，共推出房源1380套，整体去化率约70%；其中位于港空港区恒大未来之光去化率不足10%。

“就现在市场情况来看，今年的‘金九’估计是2016年以来最惨淡的一年。”某TOP10房企郑州区域负责人表示，促销未必能促活郑州楼市。

不过，郑州房地产市场销售疲态并未影响土地市场。克而瑞发布的《2020年500城土地供应动向研究》显示，郑州是突破2016年以来新高的城市之一。研究称，目前郑州土地价格此前多还处于相对低位阶段，市场发力较晚，近两年受“人才政策”利好影响，土地价格上涨动力强劲，上半年成交的土地价格对比过去几年均有大幅提升，地价正值高位。

一边是难以去化的楼市，一边是高涨的土地，郑州房地产市场陷入胶着。

二手房市场：降价20万元仍难出手

“往年二手房卖不动了，可以转战新房，今年做分销项目也不多了，很多同行都开始做回二手房了。”在七里河路一家中介门店工作的小钟表示。

每天下午，他和同事们都会拿着二手房挂价牌去到一些人流量大的路口发传单，期望招揽些生意。

小钟所在的门店主营小区为美景鸿城、阳光城等，“美景鸿城一期有一套89平方米三房，挂了半年，从155万元降到了139万元，至今没有出手，周边的几家门店已经不再推这套房子了。”小付表示。

这并不是个例。小付说，往年这种户型是最受欢迎的，只要价格相对合适，基本上挂牌时间不会超过2个月，成交并不难。但是今年明显能感觉到“变天了”。

据他介绍，附近二手房难卖的很大一部分原因在于税费。“在房价和新房相差不多的情况下，有的二手房不是满五唯一，交易中会多出一部分税费，导致二手房最终成交价甚至高于同区域新房，所以客户为什么要买二手房？”

无独有偶，郑东新区东风南路一家房产中介工作人员也表示，他们门店今年3月份正式复工之后，业绩一直处于不上不下状态，“市场受疫情影响实在太大了，有不少房源是从去年就挂牌出售，挂到今年都无人问津。除非降价才会有意向购房者去看看房。”

但降价并不意味着就会成交。“像东风南路沿线原来89平方米户型相对热门，最近好多套总价都降了10多万元，但整体来说还是比较贵，不太好卖。”该工作人员表示，航海路沿线也有那种不带电梯的小区，一次性降价20万元房源也有，但带看量依然不高。

据360房产网统计数据显示，近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价，其中涨价房源2715套，平均涨价幅度5.68万元/套；降价房源13530套，平均降幅4.55万元/套，降价房源占比超过83%。

“其实，郑州市场目前不乏降价幅度在10万元以上房源，但一般不会直接挂牌降价，只有购房者意向确定得差不多了，在看房过程中房东才会表示价格可议。”一位不愿透漏姓名的从业者告诉中国房地产网郑州，为了“自救”还有的小区业主会在群里商量主推房源顺序，“比如张家急着出手，如果其他出售同户型的小区业主同意，大家的挂牌价就都比张家高出一部分，然后下一次轮到王家。不过这种情况比较少见，一般是小户型老小区邻里之间比较熟。”

据贝壳找房数据，截至8月26日，郑州二手房整体挂牌已达到10.4万套，7月份郑州全市二手房共成交7246套（间），6月份成交7222套（间）。

超过10万套的库存，月均7000套销量，按照目前去化速度郑州二手房大约需要18个月才能清完，当然，这还是在没有新增挂牌出售的假设情况下。然而真实情况是，新房不断开盘，新增二手房挂牌并未停止，从2019年10月起郑州二手房供应量每月都维持在17000+套高位。

目前，郑州二手房房源可选择空间很大，市场上已经有不少小区库存量达到了2017年的2—3倍，成交量却不及往年同期水平，不难预见未来很长一段时间内，二手房市场会进入买方市场。

“促销未必能促活郑州楼市”

新房销售的日子也不好过。

上周郑州一共6个住宅项目开盘，共推出房源1380套，整体去化率约70%，其中位于港空港区的恒大未来之光去化率不足10%。二七区千亩大盘郑州华侨城推出房源16套，仍未售罄。华侨城最近几次推盘均为“挤牙膏式”，每次推盘几乎都在20套以内。

另一方面，7月份郑州全市商品房销售21659套（间），较去年同期下降了28.08%；商品房销售面积235.53万平方米，较去年同期下降了25.5%。

据前段时间国家统计局发布的70大中城市房价指数数据显示，7月份，郑州商品房住宅销售价格指数环比上月持平，与去年同期相比下降了0.7%。其他一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

跟去年同期比起来，郑州是全国70个大中城市中为数不多出现价格下跌的城市，且是3个月以来连续下降（5月下降0.2%，6月下降0.4%）。

“我们这儿现在1万元可以定房，等首付款补齐后，就可以签订购房协议。”滨河国际新城经开十五大街某项目置业顾问告诉中国房地产网郑州，目前项目预售证还未办下来，但所剩房源已经不多，“等到预售证下来后就可以立刻签购房合同。”

该项目目前在售均价16000元/平方米，去年该片区新房在售均价约为18000元/平方米。在售楼处，中国房地产网郑州看到待客区只有一组客户在洽谈，正中央沙盘图没有开灯，整个售楼部仅有3名工作人员，“同事们基本都出去拓客了，不过，我们项目销售情况挺好的。”负责接待的置业顾问一再强调，房源所剩无几，可以尽快交1万元定房。

此前“8•18购房节”，滨河国际新城片区内不少新房项目推出优惠活动吸引购房者，某国企项目恰逢15周年庆，开盘当天推出多重优惠，但去化率仅为36%。

“今年优惠活动是真金白银回馈，最高可以在优惠后总价上再优惠2个点，但是去化结果并没有达到预期。”该项目营销总监表示，驻扎滨河近一年时间明显能感觉到郑州购房者对这个片区热情在逐渐消退。

不仅仅是滨河片区，据克而瑞数据显示，郑州2019年整年项目开盘平均去化率是72%，但2020年上半年平均去化率只有42%，销售难以打开局面、购房者观望情绪加重等特征在郑州市场逐渐显现。

为了吸引购房者关注刺激成交，不断有房企释放层出不穷的“花式”营销。上述某TOP10房企郑州区域负责人介绍，为了获客，目前大多数营销主要采取高佣金、高折扣方式，部分项目会给到拓客人员高额佣金，以提高拓客人员积极性和带客效率。然后在销售节点配合高折扣促成成交；还有低首付、首付分期，努力争取每一位潜在购房者，降低购房门槛以缓解购房者暂时购买力不足问题；特价房团购，一些尚未进入节点或者销售不理想的项目，推出少量特价房源或者低于市场价团购房源，聚拢人气，提升市场影响。

7月底，就有部分开发商推出了一批特价房，其中万科大都会125平方米户型特价10500元/平方米；富田九鼎华府特价12000元/平方米起；万科溪望此前高层12000元/平方米，推出洋房特价10000元/平方米起；碧桂园西湖约123平方米房源，特价12000/平方米起。

这其中不乏品牌房企，甚至有二环内楼盘加入促销队伍，且从目前市场反应来看，8月中旬的“促销战”只是一个开始，9月才是真正的“主战场”。“就现在市场情况来看，今年的‘金九’估计是2016年以来最惨淡的一年。”这位区域负责人表示，促销未必能促活郑州楼市。

市场需求稳中有降

“面包”不好卖，“面粉”市场也很安静。

2020年前7月，郑州成交了上百宗土地，大多数为底价成交，其中最贵当属郑州市1月成交经开区“福塔三兄弟”，区域内3块稀缺土地分别被保利、华润等高价拍走，其中郑政经开出[2019]025号（网）地块以溢价率50.25%、9798元/平方米楼面价成为了当月NO.1。

一直到7月8日，主城区才又迎来一场“抢地大战”，位于杨金片区的郑政出〔2020〕23号（网）地块出让，吸引了超过50家房企参与竞拍，最终被碧桂园以8.42亿摘得，溢价率70.6%，楼面价7670元/平方米。

但是，郑州今年前7个月土拍市场基本上有且仅有这两宗“圈地运动”引起了一些水花，其他地块出让几乎没有掀起波澜。说起来，郑州房地产市场今年最受关注的动作当属契税补贴。

6月以来，郑州市以部分乡镇、街道办事处为发布方，陆续印发了关于该辖区内商品房契税缴纳补贴办法通告，涉及区域包括二七区、金水区、中原区、管城区等主城区，8月26日起郑东新区也跟进了补贴办法，税补最高可达20%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，郑州此次跟进出台契税补贴政策，影响还是比较大的。“此前出台契税优惠政策多为中西部城市，但郑州作为楼市热度一直较高的新一线城市，给出较大补贴力度，从政策层面考虑确实是有鼓励、刺激住房消费等作用。”

严跃进表示，目前“房住不炒”的大方针不会放松，但类似“契税补贴”等一些宽松条件的提出有助于增强市场信心，从而有助于郑州房地产市场去库存，同时，也要防范部分投机者趁机炒作房价。

不过，楼市调控自2016年以来一直没有放松，郑州“限购”“限贷”并行，购房门槛一直没有下降，一部分改善用户除非卖掉手里的房子否则都没有购房资格。在平稳房价环境下，炒房客基本全部离场，市场需求稳中有降。

整体环境造就资金紧张已成共识，未来两三年内郑州房价很难再次暴涨，从目前市场情况来看，郑州新房供给和销售持续增加，转机要再待时日。

（出处：中房报，作者：冯子雍）