深豪宅降价接力小阳春 改善型刚需促楼市复苏

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一直价格坚挺的豪宅市场，正出现一种加速下行的迹象。以招商雍景湾、首地容御、香山里花园、水榭山等多个典型豪宅盘为代表，近期深圳豪宅价格开始大幅度下降，少则每平方米6000元，多则直降每平方米近万元。业内人士认为，豪宅价格体系调整将加速房价回归合理水平，豪宅降价在很大程度上决定了“金三”小阳春能否在“银四”得以延续。
补缺性刚需促使成交回暖
在实际上，今年春节过后的“小阳春”比往年来得稍微有点晚，楼市复苏的速度非常缓慢。“在佛山、芜湖、上海、北京等地一次又一次的试图微调楼市政策失败后，消费者观望等待的意念更坚定了。”龙岗一楼盘的销售员告诉记者，真正开始出现一些客户，是在2月24日银行下调准款准备金率之后，“央行有意放钱的消息刺激了大家的神经。”
之后，在银行保证首套房贷，甚至有个别银行利率打折消息的刺激下，开发商积极配合推出“送首付”、“零月供”等噱头营销吸引眼球，纷纷扬起“降价走量”旗帜才真正激发了消费者入市的热情。
据统计发现，在这波回暖的“小阳春”中，招商果岭、花半里、瑞泽家园、绿景香颂等中小户型楼盘是成交的主力军。其中，招商果岭、绿景香颂更是最早启动复苏的楼盘，是三月份楼市成交每周排行榜上屡次出现的楼盘。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，今年三月份的这波“小阳春”，仅仅是2011年以来长期被压抑的刚性需求的“补缺性成交”，而中小户型、低价楼盘则是引爆点。“这种暖春，只是合理价位释放的‘压抑’刚需购买力，银行优惠利率辅助配合，并不意味着楼市回暖周期的到来。”
很显然，多数开发商还在观望，而中大户型楼盘更是鲜有动作。“豪宅的缺席，让小阳春有点成色不足。”地产研究人士王世泰这样说。
改善型刚需接力弹性复苏
在三月中旬，大户型豪宅才开始出现一些降价行动。先是水榭山别墅悄悄推出特价房，降价幅度在20％左右。随后有华侨城片区的首地容御，从开盘时的最高价每平方米4．2万元，下降到了现在的每平方米2．7万元，降价幅度在35％左右。
然而在一份内部文件要求大规模降价的传言下，招商雍景湾也大幅度降价，接近每平方米1万元。
“从这三个大规模降价的豪宅盘销售来看，并不是都获得了很好的预期。”有地产营销界专家告诉记者，一些打着豪宅名号的“双拼房”，其实远远没有达到市场能够接受的价位。
只是，一些真正降价到位、品质有保证的豪宅，确实赢得了改善性刚需的青睐。记者查阅了3月26日的楼市成交排行榜，一手房成交前十名中，合正·中央原著、招商雍景湾、招商观园、桃源峰景园、香山里花园、四季山水花园等大户型豪宅榜上有名，占据了绝对的成交主力。
“大户型豪宅接过了成交的旗帜，这说明楼市回暖有了更坚定的基础。”有地产研究人士认为，豪宅价格高，豪宅的成交更能够体现消费者的购买意愿。
根据戴德梁行的监测数据显示，4月份深圳楼市很可能迎来一波开盘潮，中小户型楼盘依然是主力军，但招商雍景湾、和黄御峰园、来座山、万科翡丽郡、中州中央公园、勤城达22世纪等楼盘也将乘势推出大户型豪宅单位。“豪宅盘开闸，说明楼市真正开始热闹起来。如果能够取得很好的销售，那楼市信息就能够得到延续。”戴德梁行华南区研究部主管张晓端这样说。
折扣到位降价到位最关键
分析这波楼市“小阳春”的动力原因与可持续性问题时，世联地产首席分析师吴志辉表示，主要有两个原因：一是开发商的高库存与高负债压力，二是银行流动性放松的预期增强。
“进入下半场的中国楼市将呈现更多的波段性调整，而模型演示显示，现在正是波段性的底部。”吴志辉认为，在这个阶段，开发商的大规模降价将是一个现实的长期选择，波段性降价将有助于成交保持在一定的热度上，“成交的‘小阳春’可以预期，楼价的‘小阳春’则莫要奢望了。”
相对于豪宅盘来说，要延续“以价换量”策略的关键就是要“折扣到位、降价到位”，而不是营销噱头上的让利促销。“对总价较高的豪宅盘来说，诚意不足的降价根本不足以打动购房者。”合正地产的一位营销人员说，“在房产税悬空的背景下，过多的噱头营销只能是徒耗时间，‘没有技术含量’的直接降价往往更简单有效。”

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