在汕尾，物业费是一个问题

陆海奔潮

物业服务纠纷案件中，常见纠纷情形之一就是：物业费到底该不该交？交多交少？对于这个问题：首先，司法实践中，业主拒绝缴纳物业费，需要基于正当合理的理由。其次，如何判断拒交理由是否合理正当，则需要以诚实信用原则作为基础，结合合同履行情况、违法违规情况等综合认定。

对于“是否交纳物业费”问题的相关法律依据——1、可拒交物业费的情形及对应的法律依据；2、不可拒交物业费的情形及对应的法律依据；可拒交物业费的情形及对应的法律依据：

情形1：未交房情况下，业主无须承担物业费。根据《物业管理条例》规定，未交给物业买受人的物业，此时物业费由建设单位交纳。

情形2：物业公司未按合同约定履行服务责任，业主可以拒交物业费。这其中包括：未提供服务、服务质量不达标等具体情形。因此，如果存在上述情形，那么业主可以拒交物业费。同时对于此种情形下物业已经收取的费用，业主也可以主张要求退回，对于因物业服务导致的损失情形也可以主张赔偿。但是需要注意的是，如果诉诸法庭，那么对于物业“未按约定提供服务、质量不达标”等情形，业主需要承担一定的举证责任，因此建议业主及时保留相关证据。

情形3：物业公司违规收费，业主可以拒交或主张退回。如果物业公司没有物价管理部门的各项审批文件，对于擅自增加的收费项目，或者随意扩大提高收费范围和标准时，业主可以一次为由拒交物业费，对于已经违规收取的费用，也可以主张要求退回。

情形4：物业服务合同中存在“免除责任”或“加重业主责任”的情形，业主可以拒交或主张退回。对于此类物业服务合同中的格式条款，业主如果发现存在有损自身合法权利、或者存在免除物业公司责任（加重业主责任）的情况，此类条款在法律上是无效的。此时业主向法院主张该合同条款无效，对于不合理收取的费用部分也可以主张退回。

不可拒交物业费的情形及对应的法律依据：

情形1：以“未居住”、“不需要”、“未享受服务”为由拒交物业费，法院不支持。物业费中，一般包含公共清洁、绿化养护、设施维护等费用，因此在物业根据合同约定提供了服务的前提下，业主以“未居住”、“不需要”或“未实际享受服务”为由拒交物业费，此时法院是不予支持的。当然物业服务合同中另有约定的，比如物业提出哪些额定情况可以不交的，那么可以以约定为主。

情形2：以“没有签订物业合同”为由拒交物业费，法院不支持。因此，业主委员会与依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。如果业主以自己并未和物业公司签订合同为由，主张拒交物业费的，法院不予支持。当然，这一前提也是建立在：业主事实上已经享受了物业公司所提供的服务，即物业不存在违反合同约定的情形。

情形3：业主主张由租客交纳物业费，法院不支持。这其实是两种法律关系。根据物业服务合同，业主需按照合同约定交纳物业费；而业主和物业使用人（租客）之间的另行约定，并不能抵抗业主和物业公司之间订立的物业服务合同。所以，当业主和租客约定由租客交纳物业费，但租客未按时交纳的，业主需要承担连带交纳责任。