银行二套房认定打擦边球 摇身一变成首套房

lucas-

购买二套房，120万元的房贷却要多掏30万元的利息。这让很多急于改善住房条件的购房人颇为无奈，但最近部分银行开始打起二套房贷认定的“擦边球”，明明是二套房，愣是变成了首套房。

作为“换房族”中的一员，老王抱怨，房价在下降，但严格的二套房信贷政策让他无法“出手”。老王表示，与首套房的优惠政策相比，二套房首付比例从三成大幅提高到六成，贷款利率从9折或者8.5折上升至基准利率的1.1倍。

他算了一笔账，300万元左右的房子，首付需要多拿90万元。更为关键的是，按照20年的还款周期，120万元的房贷到期本息合计为236万元，和首套房的206万元相比，整整需要多支付银行30万元的利息。

但是，随着近期部分银行对二套房信贷政策的调整，老王的买房计划出现转机。

某国有大型银行的工作人员给老王支招，老王现有的住房在当地建委有记录，如以他们夫妇的名义买房，银行肯定会按二套房处理申请。“所以需另辟蹊径，以儿子的名义申请首套房贷款，绕开对二套房的严厉管控。”

“儿子名下没有住房也没有贷款，就让儿子作为借款人，但孩子目前仍在上大学，没有固定的收入来源，需由老王夫妇作为共同借款人来代替儿子偿还月供。”该名银行工作人员甚至用三部委对二套房的认定规定来佐证这个方法的可行性。规定要求，对各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数的认定，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

“也就是说，孩子年满18周岁应视作独立的家庭申请住房按揭贷款，套用首套房贷政策执行。”该工作人员表示。

但是，对于这种放松对子女的房贷申请，让二套房变成首套房的方式，某国有大型银行房金部的人士认为，这是银行为二套房认定松绑打的“擦边球”。

他表示，对于年满18周岁的子女购房，虽然可以认定为独立家庭购买的“首套住房”，但银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定，“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。

“如果借款人自身没有固定的收入来源，商业银行对其授信应该是严格禁入的。”某股份制银行个贷部门负责人表示，银行一方面以子女作为独立家庭申请首套房贷，另一方面又以独立家庭单元之外的父母提供收入证明，以此套取借款条件，偿还银行贷款，这显然不合理。

针对部分银行对二套房贷认定标准上的放松，某学者指出，今年以来，随着流动性的宽松、银行规避信贷风险的动机增强以及国家对住房刚性需求的政策支持，商业银行传统的房贷业务又成为“香饽饽”，银行通过降低“姿态”吸引房贷客户。

由于二套房的购买人群仍是以改善型住房需求为主，不是一味地进行投机，所以信贷风险敞口不大。“因为二套房贷60%的首付比例和1.1倍的基准利率政策坚冰很难突破，所以为招徕客户，银行只能在二套房的认定上寻求松绑，玩起‘二套变一套’的小聪明。”