学者谈如何避免房产税加重老百姓负担

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房产税能否撼动高房价

话题缘起 自从财政部部长谢旭人在两会的记者会上表示将适当扩大房产税试点范围后，有关房产税“扩容”的话题被传得沸沸扬扬。房产税在上海、重庆的试点已一年有余，对抑制过高的房价取得了一定的成效。作为一项长效政策，房产税无疑有利于房地产市场长期的健康发展，而且房产税改革，其更大的意义在于完善税制，建立地方支柱税源。究竟房产税能否遏制高房价？开征房产税会否增加百姓负担？下一步的扩大试点如何在总结上海、重庆试点经验的基础上推进？本专栏特约专家建言。

降房价应 建立新思路

□林文俏

用房产税取代有争议的限购令进行楼市调控，寄希望于“房产税”接过“限购令” 的接力棒来降房价，似乎已成为人们共识。可是，房产税能降房价吗？上海和重庆的试点已作出回答。

房产税为何难撼高房价

房产税为何难撼高房价？因为，在市场经济条件下，最终决定价格的只能是供求关系而不是其他因素。中国楼市的供求关系有众多因素，但核心是三个问题：

一是城市化进程引发巨大刚性需求。2011年中国的城市化率超50%，比2001年（38%）提高约12个百分点。照此推算，年均城市化速度为1.2%。按此速度估算，每年平均有近1600万农村人口转为城镇人口，它带来的住房刚性与基础性的需求是何等巨大。关于住房需求引发的房价大幅上涨，近年我们的认识陷于一个误区，就是认为主要是投机性需求推动房价上涨，因此出台了抑制投机性需求的限购令。可是，人们很少去想：为何投机者敢高价入市炒楼？难道他们没考虑过其中的巨大风险？为何车价炒不起，唯独楼价一再被炒高？没有市场上涨的机会作为前提，谁敢投机？刚性与基础性的需求才是房价上涨的主推力，投机性需求只是一个助推力而已。限购令执行一年多的事实表明，针对投机性需求的限购令从短期看虽能抑制房价继续上涨，但从长期看，它为限购令取消后房价报复性反弹埋下隐患。因为限购向人们传递一个消息：住房是稀缺商品。强化了人们购买欲望和导致人们惜售心理。

二是有限的土地供给。随着近几年城镇化进程加速，房地产用地和企业用地不断扩张，耕地一再受到侵蚀。目前中国耕地面积仅约为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40%。18亿亩耕地红线岌岌可危，保护耕地的压力不断增大。只要中国城市化与土地供给的矛盾还存在，大城市房价上涨就会成为常态。

三是区域经济和城市发展不均衡。如果中国区域经济和城市发展均衡，有好多城市的教育、医疗、文化、交通、社会等水平都跟北上广深相近，谁还想留在北上广深呢？谁愿意每天上班受堵车之苦？谁愿意每个周末逛商场受挤人之罪？

从理论角度看，作为持有税的房产税会增加投机成本，抑制投机性需求，降房价。但从实践角度看，如购房需求旺盛，投机利润大过持有房产的税收支出，房产税就可能被后续购房者接受，传导和转移这部分成本的结果必然是房价上涨。因此，在供小于求的情况下，任何增加的购买和持有成本，都只能转嫁到购买者身上。从美国看，实行州差别化的地税（类似持有税）后，房价指数翻了2.8倍。持有税的征收并没有抑制房价上涨。

保障房缺位、房地产业私有化程度超越经济发展阶段也是房价上涨原因

房价上涨除了供求关系外，保障房缺位也是重要原因。住房具有双重功能——经济功能和社会功能。经济功能主要着眼于市场效率，社会功能更注重社会公平。衣食住是人生存的最基本支出，是人类的最基本生存权利。本人无能力，则应由政府保障。因此，房地产政策应同时考虑两种功能。然而，我国过去的房地产政策过分强调经济功能，保障房缺位，而靠打压市场价格来满足民众对住房需求。还有，房地产业私有化程度超越了经济发展阶段。在经济发展初期，由于大部分居民没有足够的购房能力，这时以公房为主。当经济发展到一定的程度，社会出现较大比例的中产阶级，此时，才以私有住房为主。土地资源较缺乏的国家，即使经济发展程度较高，也保留了较大比例的公房。然而，从人均GDP角度看，我国经济尚处于世界中下水平，但住房产权私有化程度高达89%，超过了发达国家水平。

降房价的新思路

对降房价，我们应建立新思路：第一，高房价是多种复杂因素形成，不可能一蹴而就。降房价出台政策要立足价格长治久安，而不是短期效应。第二，解决供求关系失衡，土地供给难以大幅度增加，主要应从引导需求角度着力。从观念和政策上，引导居民尤其是缺乏购房能力的年轻人和低收入者，转向租房。第三，尽快建立和完善市场和保障两种住房体系，当前应着重建立完善保障住房体系。第四，出台房产税应该同时改革现有土地出让制度，将土地价格降下来，特别是改革70年出让金一次性收取的制度。第五，取消土地财政的前提是要有一种新的地方财政制度，保证地方政府收入。作者系广东商学院教授