佛山顺德豪宅洋房市场逆市上扬

lucas-

顺德人购房喜欢“顶天立地”，购买地块自建别墅一度成为当地富人乃至中产阶层展现经济实力的主要方式。然而，2006年以来，顺德逐步停止向开发商供应容积率在1.0以下的别墅用地，产权式别墅早已难觅踪影，取而代之的则是越来越多的空中别墅、超高层大户型等类别墅产品。

本月中旬，位于大良顺峰山公园正对面的美的广场就将开放销售中心，推出最小面积210平方米的大平层产品，与之相隔不远的金地·天玺不仅凭借最高162.5米的超高层建筑成为顺德第一高楼，更以1.8万元/平方米的销售均价刷新了顺德豪宅的销售纪录……面对依然不见松绑的楼市调控，顺德豪宅市场何以不断地推陈出新？豪宅是否依然是当地富余民间资本的保值出口？

别墅用地受控

供应量锐减

日前，顺德区国土城建和水利局印发《佛山市顺德区2012年度国有建设用地供应计划》，全区土地供应总量从去年的2240.67公顷骤减至667公顷，同比减少超过七成，其中住宅用地供应更是仅有150公顷，包括公租房用地1.71公顷、中小套型普通商品房用地103.29公顷和其他用地45公顷。这意味着，其中将没有任何用地供应给开发商或个人开发建筑别墅产品。

事实上，早在2006年前后，包括顺德区在内的许多城市已经停止了容积率在1.0以下的别墅用地供应。近年来，更是时有传出国土资源部拟对别墅产品重新定义，不排除将联排、叠拼等类别墅产品也纳入供地调控范围之中。这不仅意味着现有的别墅产品供应将大幅收窄，类别墅产品也极有可能在未来买少见少。

记者调查发现，目前顺德容桂德胜河畔依然有至少三个楼盘仍有联排乃至独栋别墅产品正在销售或计划推出，但是这些开发商的普遍拿地时间都在2006年之前。此外，这些拥有类别墅产品的项目，多数容积率都在2.0以上，很多项目都将高层洋房和类别墅产品分区建设，以满足容积率的要求。以东逸湾为例，其最早开发的独栋别墅产品早已全部售罄入住，而在2010年5月开售的剑桥印象等联排类别墅产品也即将于本月交楼给业主。“现在政府停止批别墅用地，别墅产品也显得越发珍贵了”，东逸湾营销负责人叶婉梅透露，在距离剑桥印象组团不远处仍有少量地块可供别墅产品的开发建设。

与之相对应的，别墅及类别墅产品的销售均价也一路水涨船高。尽管从去年以来，限购令、限贷令等一系列楼市调控政策影响了整体成交量，但由于别墅产品供应量有限的特殊性，其成交均价不仅没有下跌，相较一年之前反而出现上涨。记者了解，目前良桂组团在售的联排别墅产品销售均价已普遍突破万元大关，最高更是达到1.5万元/平方米。

豪宅标准下调高端洋房伺机崛起

面对日益减少的别墅供应量，越来越多的大平层、大复式等高端洋房产品逐步崛起，希望能够在顺德的豪宅市场分得一杯羹。何谓豪宅？地产业界普遍认为，购房者所购房屋在交易时能否享受营业税、契税等优惠是区分其属于豪宅还是普通住宅的主要依据。

此前，顺德区国土城建和水利局已对外公布了2012年上半年顺德商品房享受优惠政策的普通住房标准，其成交价格上限从去年下半年的12525元/平方米（套内面积，下同）下调至12292元/平方米，上限下降了233元/平方米。除满足价格上限外，享受优惠政策的普通住房还需满足以下两个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住宅套内建筑面积120平方米以下或单套住宅建筑面积144平方米以下。

然而，记者了解到，目前顺德市场上售价超过这一标准的高端住宅项目并不少见，从良桂中心组团的金地天玺、新世界名门天下，再到靠近佛山新城的乐从保利东湾、依云水岸，以及位于北滘的美的·君兰江山等。这些高端住宅不仅平均单价早已超过豪宅标准，动辄超过200平方米的户型面积，也使得一套房屋的总价甚至可与别墅相提并论。有楼盘负责人坦言，顺德区中高端住宅产品的消费力向来很旺盛，面对别墅产品的买少见少，住惯了大房子的本土购房者自然不得不将眼光投向超高层建筑这类高端洋房产品。

尽管楼市调控仍然持续中，但是顺德豪宅市场却新货不断。即将于本月中旬开放售楼中心的美的广场，主打产品正是210-375平方米的大户型产品。“限购虽然会有影响，但是按照顺德买家的购房实力，应该会更倾向于一步到位的置业模式。”该项目营销经理王茗中称。

豪宅或成民间资本保值渠道

除了长期以来的住房习惯外，富余民间资本的保值获利也是顺德买家对于豪宅产品需求特别旺盛的主要原因之一。众所周知，顺德民间资本丰厚，居民存款余额连续多年超过1000亿元，因此本地人群消费力与投资能力非常旺盛，除股市外，楼市向来是顺德民资保值获利的主要渠道。

在去年3月佛山限购令出台之前，顺德楼市持续火爆，成交量与成交金额均大幅领先全市五区，随后出台的限购令虽然对二次置业的本地改善型买家及投资型买家造成了不小的影响。但是随着“物价上涨加大通胀预期”、股市长期低迷不振等因素，顺德仍有大量民间资本需要找到投资出口。

业内人士分析认为，相比普通住宅更容易受到市场调控政策的影响，前景不明。但由于在房地产开发水平与时间上，相对于一线城市明显滞后，在诸多一线城市“别墅灭绝”、“大户罕见”的情况下，顺德楼市中“最后的稀缺资源”开始显露出优势，购房者在楼市产品投资的选择上有了明显的转变，大量资金流向了别墅、豪宅等稀缺资源。“虽然作为投资获利，楼市已经大不如从前，但是如果买家希望保值，从长远考虑来看，豪宅产品仍不失为一个很好的选择”，该人士建议，面对供应量有限的别墅、高端洋房等豪宅产品，民间资本仍可将其作为保值选项优先进行考虑。

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顺德楼市清明假期成交连跌三日

98套、34套、7套，刚刚过去的清明小长假期间，顺德区商品房的单日成交量连续三日大幅下跌，直至个位数。业内人士分析，清明小长假向来是楼市成交淡季，不少开发商为了避开假期纷纷选择提早或者延后开盘，是造成三日成交量连续暴跌的主要原因。

根据记者对顺德区商品房交易信息网的数据监控，4月2日至4月4日期间，全区各镇街分别销售商品房98套、34套以及7套，其中大良街道售出37套商品房成为长假期间成交最多的镇街，乐从和容桂分别以30套和28套的成交量紧随其后。值得关注的是，尽管清明成交并不尽如人意，但是在假期前一周，顺德楼市成交却曾一度回暖，单日平均成交量突破120套。其中，3月30日当天就销售商品房197套，成交均价更是达到1万元/平方米，成为了近期楼市表现的一大亮点。

对此，有地产业内人士透露，节前成交走热的主要原因是不少开发商为避开清明节，而选择了提早开盘、抢跑新货。该人士称，广东本省人向来重视宗祠文化，清明假期更是以扫墓及悼念先人为主，较少考虑买房置业、办理嫁娶等事宜。因此，不少楼盘为了避开假期都选择了提前或延后开盘。以位于北滘新城的海琴水岸为例，开发商在3月底刚一取得了近300套新房的预售证书，就立刻投入市场销售，并以低于同区域其他楼盘的优惠价格取得了不错的销售成绩。

此外，亦有不少楼盘选择加长蓄客期等方式延迟开盘来避开清明假期。“我们的项目销售中心早已布置妥当，但是考虑到没有在清明开盘卖楼的传统，所以打算到4月中旬再正式开放售楼中心。”位于大良顺峰山公园板块的某全新楼盘开发商告诉记者。随着五一黄金假期的即将到来，又将有不少开发商重点布局新一轮的推货大战，预计在4月下旬就将迎来第一轮推货潮。

豪宅扫描◎

1.美的广场

项目介绍：

项目位于大良东区核心——南国东路、与桂峰路黄金交汇处，由5A甲级写字楼、万豪国际酒店、购物中心以及高端豪宅所组成的顺德首个大型城市综合体。据了解，该项目即将于本月中旬开放销售中心，主打210-375平方米的大户型产品，售价暂未公布。

记者点评：

拥有顺峰山公园的一线景观是美的广场此次推出产品的最大优势，同时3.5米的洋房层高在顺德也是绝无仅有，此外项目整体还包括写字楼、五星酒店以及商场等配套，是当之无愧的中央商务区。

2.金地天玺

项目介绍：

项目位于顺德区大良云近东区16-2号地块东侧，主打超高层建筑的豪宅产品，3栋建筑均超过100米、最高一栋更是高达162.5米，成为顺德第一高楼。项目即将于5月推出户型250平方米的全新产品，最低售价15000元/平米，均价18000元/平米。

记者点评：

第一高楼自然要有第一高价来相配，金地天玺首先在价格上就刷新了顺德豪宅的纪录。别的小区几户人家争一个车位，天玺的产权车位配比却达到了1：2，而且每个车位的面积都比正常车位更大。

3.东逸湾

项目介绍：

项目南倚1500亩大岗山生态公园，北揽5000米德胜河岸，内筑4000米的活水长湖，即将于本月中旬推出全新的滨江高层住宅“双子星座”，包括250平米的大平层单位、130-150平米的复式户型等。

记者点评：

在顺德敢自称“小城”的楼盘并不多见，东逸湾尽管位于容桂小黄圃，但却规划建设有广东省实验中学顺德学校、滨江商务酒店、大型娱乐购物中心等各类完善生活配套，即将推出的洋房组团更是主打复式户型，满足顺德业主住上空中别墅的置业需求。

4.容桂碧桂园

项目介绍：

项目位于容桂街道小黄圃社区，地处容桂东部新区核心地段，得享容桂“北联东拓”策略以及顺德“一河两岸”规划的发展成果，发展前景极佳。产品规划有345-360平方米的江景别墅和160-590平米有的高端洋房，预计将于今年五一期间开盘销售。

记者点评：

南高北低的规划设计让容桂碧桂园的大部分单位都可享受180度的江景，备受关注的“钻石墅”组团由于属于别墅产品而数量有限，跟洋房分区建设，也有可能是提高土地容积率的方式之一。

(南方日报)

asdfsw

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asdfsw 发表于 2012-4-6 15:36

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