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[议政] 房地产是下半年经济复苏的关键吗

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发表于 2022-7-26 10:23:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

近期,多地烂尾楼维权业主表态将“断供”,要求楼盘复工并按期交付,否则将集体停止偿还贷款。烂尾楼影响房地产销售和地方土地财政收入,更冲击消费者信心和预期。如何使房市能够避免“硬着陆”?

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由于最近民营地产商普遍出现困难,地方上被迫让城投和国企央企拿地,导致拿地的70%-80%都是国企和城投,城投又被迫加杠杆,这意味着未来几年国企和地方城投债务会有显著恶化。这和过去十年的国企退出房地产的精神是相违背的,另外也与中央控制地方隐性债务的精神相违背。

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今年土地财政同比去年至少下降20%,去年民营地产商有多困难,今年地方政府在刺激方面就有多恐慌,因为他们一刻都离不开土地财政。对老百姓来说,房价涨跌和购房安全是两个层次的问题。如果60%-70%的民营地产商,尤其是头部地产商陷入困难,这意味着新房至少有50%-60%的概率要烂尾,那么老百姓肯定不会买房。现在,如果安全性这个底层问题不解决,采取什么其他措施都没有用,大家要有这种紧迫感。

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现在房地产的按揭利率还在5%左右,很多断供烂尾房每个月还的利息要比收入还要高,这实际上是非常鹰派的一种做法,和偏弱的基本面不完全匹配。2016年的时候按揭利率只有4%左右,因此,降息是有空间的。

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当前是治理房地产的关键节点。断供问题不是今天才有,2008年曾经出现过因为房价下降断供的现象,2014年也出现过弃房断供的问题,这些问题在过去两个周期中都是靠大水漫灌刺激房价上涨来解套的。但我们应该放弃饮鸩止渴的传统政策。

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房地产的需求是一直存在的。三道红线等管理举措,实际上压抑了部分需求,疫情也导致大家的需求模式发生了一些变化。在这种情况下,很多地方可能急于使房地产市场需求恢复,出台一系列刺激市场的政策,这对于目前稳增长来说是很重要的。但是,如果一些地方政府过度用劲,使房地产又回到过去“治乱循环”时代,放弃战略性调整,从而失去这一轮大调整所带来的契机,实际上是得不偿失的。

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稳定房地产价格下行的心理预期,既需要政策更加精准也需要更大的施政力度。在需求端可以进一步调整优化限购政策,改善房价下行预期。供给端,目前市场已经拥有较为充足的土地储备用于房地产开发,应暂停新的土地供给。

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