楼市降价招数五花八门 购房者应谨慎分析真假

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在宏观调控下，开发商为了回笼资金、为了销售业绩，不得不降价促销，以价换量。从去年年底开始，各个楼盘就开始了一场无硝烟的促销战。在今年全国两会上，温家宝总理称：“一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松”，更是让众开发商彻底失望。如今，降价风越演越烈，降价方式也五花八门。有大张旗鼓的“明降”、有暗箱操作的“暗降”；有“裸卖”式降价，有“电商秒杀”式降价。有老百姓说：“不管怎么降，只要是降得最多的开发商，就是最有道德的开发商”。

最聪明招数：“裸卖”式降价

是否带装修已经成为开发商左右房价升或降的“法宝”，在目前楼市低迷之际，开发商纷纷脱去装修

以求价格下降，所以，今年开始，广州东莞楼市无论是郊区盘还是市中心盘，无论是刚需房还是豪宅，都刮起一股“裸卖”风。

案例：越秀区某江景豪宅盘早前被报推出特价单位，降了1万多元/平方米，不过后来开发商澄清表示，该特价单位仅是毛坯出售且为低楼层单位，而该楼盘的豪宅装修为8000元/平方米。此外，上月，瑞安创逸T-ONE公寓组团推新货，也使出“裸卖”招数，在楼价中直接去掉6000元/平方米的装修造价，均价从原来的27000元/平方米调整到21000元/平方米，比周边二手房价格还要低，当即热销。

专家点评：满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，裸装看似没降，实际上至少有15%左右的下降，有些楼盘号称带4000~5000元/平方米的装修，但是实际装修成本也仅仅是2000元/平方米左右。这在一些高端盘效果尤其明显，因为高端盘装修造价高，除去装修后，总价可以便宜很多。业内资深专家韩世同表示，一些高端楼盘想要降价，最聪明的方式就是取消装修，这样也可以减少原业主的抗议，并依然能保持高端盘的形象。

最新潮招数：“电商秒杀”式降价

在营销压力下，传统的营销促售方式竞争太大，开发商也开始绞尽脑汁制造各种噱头博关注，如利用电子商务平台让买家玩“秒杀”。一些开发商与网站合作，吸引市民通过网站报名参加秒杀，交1000元的保证金（可退），秒杀成功后，买家须在规定时间签署《商品房买卖合同》，逾期购房定金不予退还。

案例：据了解，通过“电商秒杀”，有的楼盘甚至打出了5折、55折等优惠。比如上月，南沙优山美墅通过电商秒杀促销方式，售出一套114.16平方米东南向大三房，原价约89.8万元，最后以49万元优惠售出，成交均价仅为4300元/平方米。据悉，该楼盘项目平时折后最低5600元/平方米，由此看来，通过电商秒杀比平时最低价格还便宜1300元/平方米。

专家点评：满堂红的沈锐培表示，电子商务是近期新兴的一种促销手段。但还远未达到进行网上交易的目的。开发商采取这种方式有多个好处：一方面这种少量拍卖方式虽然降价幅度大，但并没有全面进行降价，一般不会引起老业主的反对；另一方面可以通过这种方式吸引眼球，提高楼盘的曝光率和知名度；最后通过电商或者以电商为平台的团购等方式可以吸引大批实客，加快楼盘销售。

最体面招数：“周年庆”式降价

“周年庆”式降价多数都集中在一些品牌开发商身上，主要由于一些大型品牌开发商或是一些上市的房企“死要面子”，一直表示自己的楼盘并没有降价也坚持不降价，但是在目前整个市场楼价都在下行且宏观调控继续收紧的前提下，开发商又不得不顺应大局，采取以价换量的促销方式。

案例：上月有媒体报道称，招商局香港总部发文督促旗下招商地产全面降价。随后，招商地产总部相关负责人对媒体证实，这不是新活动，而是2月为庆祝招商局成立140周年推出的优惠房源促销活动。无独有偶，碧桂园总裁莫斌近日表示，碧桂园不降价。不过，记者了解到，碧桂园推出“碧桂园20周年·感恩回馈”活动，旧业主推介新业主成交可按成交单位面积免5年管理费，业主自购可按成交单位面积免10年管理费。

专家点评：房地产经济学专家邓浩志表示，房企利用“周年庆”降价，其实就是将被动的降价促销说成主动回馈而已，目的是想弱化市场对其项目正在跌价的印象。另一方面开发商也可以制造一定的紧迫感，让客户尽快购买。不过，目前的市场是客户基本不理会开发商降价的理由和噱头，他们只关心实际降了多少，他们得到多少实惠等等。所以实际效果还是看降价幅度，而不是降价的理由和手法。

最愚蠢招数：“捉迷藏”式降价

有的开发商既想降价促销，又担心降价后惹来负面影响，引发旧业主不满，所以，不得不采取隐蔽式的降价促销，跟大众玩起了捉迷藏。而这种降价方式，多数仅针对一些非常有诚意的客户或是老板的朋友。不过，这个市场哪有不透风的墙，开发商采取这样的方式，常常会“偷鸡不成蚀把米”。

案例：近日，广州番禺某高端楼盘推出一批特价单位，降价的幅度高达5000元/平方米，该楼盘并不敢大肆宣传，仅通知了一些所谓“非常有诚意购买”的看楼客，可惜，消息走漏引起不小的轰动。记者致电该楼盘，销售人员坚称“没有这回事，降价是谣传”，开发商对外的统一口径为“不知情”。然而代理该项目的中介却称，特价单位约50多套，销售价格约11000~13000元/平方米，已经接受2万元诚意金登记，目前已有接近200个筹。

专家点评：房地产经济学专家邓浩志表示，降价就应该大胆说，目前降价是普遍现象，不降价的楼盘基本没有多少销售额。藏着掖着一是不利于销售，二是也不见得就没有人知道开发商偷偷降价，其实是自欺欺人的做法。至于旧业主可能因为降价而闹事，其实双方都应该依法办事，按合同约定履行权责。

最危险招数：“员工价”式降价

近期，不少读者报料，广州市多个在售楼盘在阳光家缘网上查询到的签价远低于开发商公开报价。为此，时报记者采访各楼盘营销策划负责人，大家竟统一口径：“那是因为网签包含有部分‘员工价’，拉低了成交的整体均价。”

案例：在采访中，各大开发商都不同意将“员工价”等同于“降价”，但是当记者以买家的身份到售楼部咨询时，很多销售人员都表示可以帮忙申请“员工价”。在花都新华建设北路某楼盘，销售经理陈先生告诉记者，该楼盘非员工购买现在均价是6500元/平方米，而“员工价”仅需5600元/平方米，而近期售出的13套单位全部都是按“员工价”签订合同的。

专家点评：亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,开发商采取内部“员工价”的方式，其实就是变相“以价换量”。不过，“员工价”仅仅是营销噱头的市场炒作而已，或者说是开发商内部销售的“曲线”回收资金策略，目的是吸引真的买家，快速消化库存。显然，“内部员工价”不是一种高明的销售手段和促销形式，容易产生纠纷和矛盾。可以说是有意放纵公司内部员工炒房。

最让利招数：“直接打折”式降价

“直接打折”是最常见的促销方式。记者近期在广州各区踩盘发现，“直接打折”是中低端楼盘的促销“必杀技”，而高端楼盘和品牌大盘在内部认购期和尾货期也会运用这个方式。这对于开发商消化库存和加快资金回笼有立竿见影的效果。

案例：“现在只有价格足够低，才能真正吸引到买家的眼球。”祈福地产营销部负责人透露，祈福都会大降价5700元/平方米送豪装，效果非常好，该项目所有存货半个月内已经全部卖完。有业内人士分析，由于今年1~2月销售持续低迷和库存高企，保利、招商、恒大等房企持续启动较大规模的直接降价促销，而进入3月后标杆房企以价换量的效果逐渐显现，楼市直接打折时代或将来临。

专家点评：“‘薄利多销，现金为王’的战略将会持续。”对于以低价和打折的方式让利于民，恒大集团董事局主席许家印分析，地产销售价格将会与物价水平持平。以恒大为例，今年该公司会根据推盘的节点给出一定的优惠。许家印认为，从去年12月开始至今年2月份，房地产业在传统淡季进行优惠促销很正常。不过，今年3、4月份楼市会有好转，预计进入5月份后，房地产销售将迎来旺季。